Ипотека в Молдове в последние годы демонстрирует как скачки, так и падения, следуя за тенденциями финансового рынка и рынка недвижимости. 

По данным ГП «Cadastru», в первом квартале 2017 года отмечено падение числа ипотечных кредитов на 14% по сравнению с первым кварталом 2016 года. Но уже во втором квартале зафиксирован рост на 46% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, передает logos.press.md

Проблема в том, что в кадастре в качестве ипотеки регистрируют все контракты, заключенные с банками под залог недвижимости. То есть, это могут быть и юридические лица, взявшие кредит на развитие бизнеса, покупку оборудования и т.п. Кредитов, выданных физическим лицам для приобретения и строительства недвижимости, на порядок меньше. Например, по данным Нацбанка Молдовы, в августе 2017 года в целом было выдано 250 таких кредитов. В том числе MAIB - 99, Mobiasbanca - 47, Victoriabank - 20 , Moldindconbank - 54 и др. 

 Представившие свои ипотечные программы на выставке Imobil - 2017 молдавские банки предлагают кредиты на приобретение нового жилья на первичном или вторичном рынке, строительство жилого дома, приобретение участка под строительство жилья, можно взять кредит для ремонта или завершения строительства. Максимальный срок - в основном до 20 лет, некоторые предлагают до 25 лет. Процентные ставки в диапазоне 8,5-9,9%. Но в каждом банке есть свои нюансы, на которые стоит обратить внимание.

EuroCreditBank представил ипотечную программу «Casa Mea». Максимальная сумма кредита – 2,5 млн молдавских леев, максимальный срок – 20 лет. Рыночная стоимость при оценке залога должна составлять 150% от суммы кредита. Льготный период – 6 месяцев. В первый год процентная ставка составляет 6,95%, для последующих лет – 9,9%. Комиссионный сбор за решение по выдаче кредита равен 1% от суммы кредита, комиссия за рассмотрение заявки – 200 леев, и за обслуживание кредита – 0,15% в месяц. Таким образом, эффективная ставка по кредиту, (то есть с учетом всех сопутствующих расходов по его обслуживанию) составит 12,04%. Кредит может быть представлен для новостроя, если квартира зарегистрирована в кадастре. Только в этом случае она может выступить залогом.

Как отметил для «ЛП» начальник управления продаж КБ EuroCreditBank Александр Француз, если сравнивать по активам, кредитному портфелю, то EuroCreditBank не относится к числу крупных. Но доля ипотечных кредитов в портфеле банка составляет более 20 %, в то время как в среднем по рынку 7-8%. По его мнению, развитие ипотеки в последние годы было более-менее стабильным, за исключением, может быть, 2008 года, когда люди вообще боялись брать кредиты. «Мы финансируем до 100% стоимости объекта, при этом не требуется первый взнос. Но в залоге должна быть недвижимость, которая покрывает 150% суммы кредита. Это могут быть одна или две квартиры, земельный участок и т.п., то есть любая недвижимость, находящаяся на территории Молдовы».

Отдельной программы для трудовых мигрантов в банке не предусмотрено, но есть возможность финансировать членов их семей. BC «Moldova Agroindbank» SA предоставляет самый широкий спектр ипотечных кредитов, предназначенных для разных сегментов населения. Кредиты на недвижимость от Moldova Agroindbank предоставляются для приобретения нового жилья, на обустройство имеющегося жилья (капитальный ремонт, завершение строительства, расширение), на строительство дома, на покупку участка под строительство дома.

 MAIB - единственный банк, разработавший специальные программы кредитования для молодежи на срок до 30 лет с целью приобретения жилья или расширения существующего.

Кроме того, специальный банковский продукт предлагает MAIB  для трудовых мигрантов и членов их семей. Кредит предоставляется в молдавских леях на срок до 20 лет. Банк кредитует  до 100% стоимости жилья.  При этом, оценочная стоимость залога должна составлять не менее 120% от выдаваемой суммы.

Как отметил начальник отдела продаж Moldova Agroindbank Вячеслав Бурлаку, сейчас банк проводит уникальную акцию, предназначенную физическим лицам. До 21 ноября клиенты MAIB могут получить ипотечный кредит под 0% в течение первых 180 дней действия кредита. «В этот период получатель кредита может воспользоваться средствами банка без уплаты процентов, что немаловажно для клиента», - пояснил Вячеслав Бурлаку.

В том, что касается спроса на ипотечные кредиты, представитель MAIB считает, что это зависит в первую очередь от спроса и предложения на недвижимость. И конечно, в разные периоды он может отличаться. В последнее время рынок стал более активным, много новых домов сдается в эксплуатацию, увеличилось число сделок с недвижимостью. Соответственно, вырос спрос на ипотеку. «Исходя из условий, которые наш банк может предложить, я думаю, до конца года приток клиентов еще увеличится».

В 2017 году КБ Mobiasbanca открыл Ипотечный центр. Об условиях получения кредита на приобретение жилья рассказал его начальник Антон Ковалев. Кредит выдается на срок до 20 лет, льготный период составляет до 12 месяцев. Сумма кредита - до 70% от стоимости залога или 100%, если клиент представляет в залог дополнительную недвижимость. Кредит в молдавских леях выдается под 9,45% годовых, в евро - под 6% годовых.

«Если говорить о первичном рынке, то мы готовы выдать кредит под недвижимость уже законченную и сданную в эксплуатацию, - поясняет специалист.- Эта квартира служит залоговым обеспечением, если клиент оплачивает собственный взнос в размере 30%. Если он не в состоянии внести этот взнос, то залогом может служить дополнительный объект недвижимости на срок погашения 30% стоимости жилья. После этого дополнительный объект может быть освобожден от залога. Но в процессе разработки находится проект, по которому мы сможем в будущем кредитовать и приобретение жилья на фазе строительства».

По его мнению, перспективы у ипотечного кредитования хорошие, но все зависит от ситуации на рынке недвижимости. Если упадут цены, то возрастет спрос на жилье и, соответственно, на ипотечные кредиты.

КБ Victoriabank предоставляет кредит на покупку, строительство или ремонт жилой недвижимости на срок до 20 лет. Сумма кредита составляет до 70% от стоимости объекта. Также возможно 100% кредитование в случае предоставления дополнительного залога. Если контракт будет заключен до 30 ноября т.г., клиент получит льготную ставку в 6% на первый год обслуживания кредита. На оставшийся период устанавливается плавающая ставка в 9,5%. Следует отметить, что клиент будет нести дополнительные платежи в виде комиссионных за подготовку пакета документов, администрирование кредита и т.п. А также связанные с нотариальным удостоверением договора ипотеки, регистрации его в ТКО и т.п.

Специальный кредит Rezidential предлагает банк BCR-Chisinau на приобретение жилой недвижимости на срок до 25 лет и на сумму до 2, 5 млн леев. Ежегодная процентная ставка по кредиту составляет 8,5% на весь период кредитования и 6,9% на первый год. При этом комиссия за решение о выдаче кредита составит 0,5% от его суммы. Но клиент должен внести минимальный собственный взнос в размере 20%. Чтобы получить кредит, надо иметь легальную работу в Молдове.

В случае нарушения со стороны клиентов договора ипотечного кредитования банк вправе применить к нему определенные санкции. Но как отметили представители банков, это крайняя мера.

«В течение срока кредитования всякое может случиться. У клиента может быть задержка с выплатой зарплаты или временные трудности с работой, мы стараемся гибко подходить в каждом конкретном случае, - говорит Вячеслав Бурлаку. – В первую очередь, мы вместе с клиентом рассматриваем разные варианты выхода из ситуации. И не ставим условия, чтобы клиент был вынужден продать квартиру, под которую взят кредит».

За несвоевременные расчеты по кредиту в любом банке предусмотрены штрафные санкции. Например, в Victoriabank штраф составляет 0,1% от суммы непогашенного остатка за каждый день задержки, в EuroCreditBank -0,5% в день. В случае длительного нарушения контракта банк через суд может наложить взыскание на заложенное имущество и начать процедуру его продажи. Для этого организуется аукцион, но продать недвижимость можно не ниже оцененной стоимости. Если продажа не удалась, залог переоценивают и вновь выносят на аукцион.

Но в условиях сегодняшнего рынка недвижимости залоги продаются с большим трудом, говорят специалисты.