Владислав Бордеяну

Жилой фонд Кишинева стремительно ветшает. По самым скромным оценкам, в капитальном ремонте нуждается треть жилищного фонда.

Эксперты бьют тревогу и считают, что город давно должен попрощаться с муниципальными предприятиями по обслуживанию жилищного фонда (бывшими ЖЭКами) и передать дома, включая прилегающие к ним территории, жильцам. Для этого нужно старые формы администрирования жилого фонда реорганизовать в ассоциации собственников кондоминиума.

«Хозяин» дома

Проблемой содержания жилищного фонда мы обязаны государству. Многие помнят, что в советское время строительство, финансирование и содержание жилья возлагалось на госбюджет. В 1990-е годы жилищный фонд был передан в руки муниципиям, которые ограничились отдельной приватизацией квартир. Таким образом, государство сняло с себя ответственность за содержание и ремонт многоквартирных домов, возложив эти обязанности на собственников, которые в основной своей массе не обладают ни квалификацией, ни средствами.

В итоге мы пришли к тому, что достояние жилищного фонда без капитального ремонта стало на глазах деградировать. Инженерные коммуникации в жилых домах, построенных в советский период, находятся в изношенном состоянии. Часть из них нуждается не только в ремонте, но и в замене. Только за прошлый месяц столичный поставщик - АО Apă-Canal-Chişinău получил более тысячи звонков об авариях в сетях водопровода и свыше тысячи – в сетях канализации.

Формы администрирования

Существуют четыре формы администрирования. Первая – муниципальная. В Кишиневе функционируют 23 муниципальных предприятия жилищно-коммунального хозяйства (бывшие ЖЭК-и), которые управляют 43% жилой площади столицы (1559 домами).

Вторая форма администрирования - ассоциациями приватизированного жилья (APLP), в которых находятся 28% жилой площади, или 1006 домов. Приватизация жилья началась после вступления в силу Закона о приватизации жилищного фонда (от 10 марта 1993 г.). В данном законе говорится о том, что, если в домах, где приватизировано не менее 60% квартир, в целях обеспечения эффективной эксплуатации жилищного фонда, его сохранности и содержания придомовых территорий владельцы создают общества владельцев приватизированных квартир (домов)..

Третья форма администрирования - жилищно-строительными кооперативами (CCL). Также в 2000 г. в Молдове был принят Закон о кондоминиуме в жилищном фонде, который даёт все инструменты для создания и управления ассоциацией собственников кондоминиума (АСС).

Таким образом, судьба дома фактически ложится на плечи жильцов. Теперь они могут всё делать самостоятельно, назначить управляющего или нанять управляющую компанию, которая будет заниматься тем, что должны делать муниципальные предприятия по обслуживанию жилищного фонда.

Что мы знаем о кондоминиуме?

В общественной организации Urban Consulting уверены, что муниципальные предприятия, которые мы по привычке называем ЖЭК-ами, достаточно себя дискредитировали.

- Главная проблема муниципального жилищного фонда заключается в его администрировании, - говорит представитель Urban Consulting Януш Кушнир. - Вторая проблема – в эксплуатации. Все существующие формы администрирования старого жилого фонда должны быть реорганизованы в кондоминиумы. А это - 81% жилого фонда. Но у местной администрации нет желания этим заниматься, и она не рассказывает людям о бонусах такой ассоциации. За 17 лет, прошедших после вступления в силу Закона о кондоминиуме в жилищном фонде, было реорганизовано в кондоминиумы только 30 домов. В то время как в Кишиневе зарегистрировано 3794 многоквартирных объекта. Когда мы спросили у мэрии, почему не больше, у них один ответ – «люди не хотят». А им кто-то объяснил?

Говорят о привилегиях, Януш Кушнир отметил, что собственники квартир автоматически становятся собственниками жилого дома, который находится на муниципальной земле. В своё время государственные квартиры были приватизированы, но лестничные площадки, подъезды и подвалы, придомовые территории остались в собственности муниципия. На основании Закона о кондоминиуме, в собственность ассоциации кондоминиума войдут все площади в жилом доме и придомовая территория. В таком случае жильцы дома бесплатно получат доступ к тротуарам, детским площадкам, парковочным местам.

Ассоциация будет руководствоваться уставом. В нее могут войти один или более домов. Если кто-то не желает вступать в ассоциацию, то она может быть создана без него.

- Жильцы не знают своих прав о том, что они могут самостоятельно обустраивать дом, в котором живут, - уверен представитель Urban Consulting. - Очень часто мы слышим, что во многих дворах многоэтажных домов возводят новые дома. Но жильцы близлежащих домов ничего не могут сделать, т.к. это - муниципальная земля. А если будет создана ассоциация, то люди смогут претендовать и бесплатно приватизировать прилегающую землю, и она будет их собственностью. На ней без их разрешения никто не сможет рыть котлованы. Это будет барьером на пути строительства между домами новых многоэтажных домов. Но примэрия не хочет отдавать землю и сама решает, что и где строить, поэтому местные органы власти и не говорят людям о преимуществах реорганизации. Если владельцем прилегающей к дому земли будет ассоциация, муниципальный совет теряет свое право на землю, т.е. теряет деньги за аренду и продажу участка.

Но тем, кто уже вошел в ассоциацию, не отдают прилегающую землю, т.к. это прописано в решении муниципального совета от 2013 г. Это означает, что Закон о кондоминиуме в жилищном фонде не применяется.

«Прилегающий земельный участок жилого дома и другое недвижимое имущество, принадлежащее кондоминиуму, не может быть меньше периметра построенного дома…». Далее в решении мунсовета сказано: «…участок муниципальной земли с заданными размерами, предназначенный для благоустройства…, прилегающая территория кондоминиума, парковка, место для отдыха жильцов и т.д. не относится к членам кондоминиума...».

Одни противоречия! А на наш вопрос - почему примэрия не хочет реорганизовать форму управления жилыми домами, муниципальные власти отвечают, что у их жильцов нет желания. Кто-то умышлено ставит палки в колеса этому процессу. Примэрия, по сути, не позволяет жильцам вести экономическую деятельность, которая бы приносила доходы, кроме тех денег, которые они платят за обслуживание дома. Мы привыкли доставать деньги из кармана. А почему не сделать так, чтобы дом работал на ассоциацию и приносил деньги. Каждый дом может зарабатывать, к примеру, от размещения рекламы, сдачи в аренду земли под парковку или строительства магазина. Однако в настоящее время жильцы не могут претендовать на парковку возле дома, поскольку это - муниципальная земля. В целом мэрия не заинтересована в том, чтобы реорганизовать жилищный фонд, а в нынешнем виде он просто деградирует, - считает Януш Кушнир.

Куда уходят деньги?

Эксперты отмечают, что муниципальные предприятия, которые управляют муниципальным жилым фондом, не выполняют свою миссию. Этот «бизнес» монополизирован. За обслуживание жилого фонда жильцы ежемесячно платят 1,62 лея за 1 кв. м. В общем муниципальные предприятия администрируют 8 млн. кв. м жилого фонда. Выручка столичных «ЖЭК-ов», по оценкам экспертов, составляет примерно 8 млн. леев в месяц, а транзитных платежей через них проходит гораздо больше. Но на что они тратят эти деньги практически не видно. Но очевидно одно - дома продолжают ветшать.

Специалисты уверены, что управлением и эксплуатацией коммунального хозяйства должны заниматься сообщества жильцов или частные компании, имеющие контракты с жильцами.

Плата за комфорт

Януш Кушнир отметил и трудности, с которыми могут столкнуться жильцы, войдя в ассоциацию собственников кондоминиума.

- Если не будет опытного администратора, тогда могут появиться проблемы с нерациональным использованием ресурсов ассоциации. Однако ассоциация собственников кондоминиума хороша тем, что люди решают на общем собрании жильцов, как распорядится деньгами, а не один её председатель. После того, как будет зарегистрирована такая ассоциация, она получит статус юридического лица, которое может заключать договоры, быть истцом и ответчиком в судебных инстанциях.

Не исключено, что вхождение в ассоциацию владельцев кондоминиума может привести к повышению расходов на содержание жилья. Тем не менее каждый дом создаёт собственный фонд развития. Отсюда деньги могут идти на ремонт, аудит энергозатрат, ликвидацию последствий аварий. Размер фонда в каждом доме жильцы устанавливают самостоятельно, на общем собрании, и пополняют его через долевые выплаты. Таким образом, государство и местные власти полностью открестятся от этой обузы. Формально они не будут ответственны за состояние жилищного фонда. И жильцам придется надеяться только на себя.

Переход к новой системе администрирования жилищного фонда проходит с большими трудностями. Решение жилищных проблем из года в год отодвигается. Тем не менее ситуация сегодня такова, что необходимо повышать и развивать уровень обслуживания жилищного фонда, независимо от формы администрирования.