На этой неделе парламент в окончательном чтении примет проект государственной жилищной программы “Primacasa” (“Первый дом”). Она заработает с нового, 2018 года.

На этапе подготовки правительственные чиновники называли “Prima casa” проектом доступного жилья для молодых семей, а премьер-министр Павел Филип утверждал, что она поможет сократить миграцию молодёжи из страны. “Часто молодёжь уезжает за границу на заработки, потому что не видит тут возможности заработать и приобрести собственное жильё. Необходимо предпринять конкретные действия”, - заявил глава правительства в мае этого года.

Эксперты, изучив документ, пришли к выводу, что молодые специалисты вряд ли потянут предлагаемые ставки: программа “Prima casa”, скорее, рассчитана на средний класс. Мало кто из нуждающихся в жилье молодых семей в состоянии ежемесячно выплачивать банку по 4-5 тыс. леев.

 “Доступное жильё” портило бизнес

Это уже второе вхождение государства на ипотечный рынок. Первой была так называемая “семеновкеровская” ипотека (по имени гендиректора Агентства строительства и регионального развития Игоря Семеновкера) или президентская программа “Доступное жильё”, запущенная в 2006 г.

Это был масштабный проект строительства социального жилья по всей республике. Оно возводилось в Кишинёве, Бельцах, Чадыр-Лунге, Единцах и в других населённых пунктах. Перед строителями были поставлены крупномасштабные задачи – сдавать по 3,5-5 тыс. квартир в год. Стоимость 1 кв.м в этих квартирах с учётом всех выплат по кредиту составляла 240-310 евро, в зависимости от расположения.

Благодаря программе “Доступное жильё” свои жилищные проблемы смогли решить почти 9 тыс. семей. В рамках данного проекта ставились грандиозные планы – построить дома в столице в направлении аэропорта, Балканского шоссе, взяться за ветхое жильё, снести кишинёвские хрущёвки и т.д. Но, как вспоминал потом один из бывших депутатов от ПКРМ, программа “Доступное жильё” ломала некоторым лицам бизнес: рынок недвижимости тогда был на подъеме, квартиры в Кишинёве продавались от 450 до 900-1000 евро за квадратный метр и масштабное строительство жилья по 240-310 евро за квадратный метр кое-кого категорически не устраивало. У “семеновкеровской” ипотеки очень быстро появились недоброжелатели в виде заинтересованных лиц, приближённых к руководству. В итоге программа строительства социального жилья была провалена.

“Prima”, да не prima

Нынешняя госпрограмма “Prima casa” серьёзного воздействия на рынок недвижимости не окажет. Это не долгосрочная программа строительства, а программа кредитования, рассчитанная всего на два года. Она призвана помочь гражданам, у которых нет своего жилья, приобрести его посредством банковских кредитов, частично гарантированных государством.

Недавно эксперты российского ресурса “Вести Финанс” составили рейтинг стран с самой дешёвой ипотекой. Самые выгодные условия оказались в Японии, где процентная ставка по ипотеке в среднем составляет всего 1,2% годовых. На втором месте – Швейцария с 1,4%. Следом идут Финляндия (1,5%), Швеция (1,87%) и Словения (1,92%). В России средняя ставка по ипотеке сегодня равна 9-10%, но, как считает глава Сбербанка Герман Греф, в скором времени ставки ипотеки в РФ из-за низкой инфляции могут упасть до 5%.

Республика Молдова тоже могла быть в этом рейтинге. В ноябре 2014 г. Андриан Канду, который тогда занимал пост вице-премьера и министра экономики, объявил, что в возглавляемом им ведомстве разработан законопроект о социальном жилье, который предусматривает предоставление банковских кредитов под низкий процент - 1,5% годовых. Проект должен был называться “Prima casa” (“Первый дом”). Планировалось, что Всемирный банк выделит на его реализацию 4 млрд. леев, но хода дешёвая ипотека так и не получила.   

Программа “Primacasa” образца 2017 г. к социальному жилью не имеет никакого отношения. Процентная ставка по ипотечному кредиту в рамках данной жилищной программы будет плавающей, но не будет существенно отличаться от ипотечных ставок, предлагаемых коммерческими банками.

В ходе одной из телепрограмм замминистра финансов Юрий Чичибаба заявил, что, по подсчётам минфина, процентная ставка в рамках программы “Primacasa” может составить 9,16% (по другим расчётам – 9,43%). В коммерческих банках эффективная ставка ипотечных жилищных кредитов (то есть, с учётом всех расходов по обслуживанию) сегодня составляет 10-12%.

Условия кредитования

При разработке госпрограммы “Prima casa” молдавский минфин опирался на опыт соседней Румынии, где аналогичная жилищная программа под тем же названием - “Prima casa” действует уже восемь лет (с 2009 г.).

В румынской “Prima casa” первоначальный платёж составляет 5% от стоимости недвижимости, максимальная сумма кредита – до 70 тыс. евро (государство гарантирует 60% кредита для приобретения квартир в новостроях и 40% - для покупки вторичного жилья), срок возврата кредита - 30 лет, а годовая процентная ставка (процент + все комиссии) – 3,5-4,2%.

В молдавском варианте “Первого дома” не столь “щадящие” условия жилищного кредитования. Главное требование программы “Prima casa” – квартиры должны приобретаться в уже сданном в эксплуатацию жилье, а не в строящихся домах. Кредиты на “Первый дом” смогут получить трудоустроенные граждане РМ в возрасте до 45 лет, располагающие доходом из официальных источников, не имеющие своего жилья и не бравшие ипотечных кредитов. Максимальная сумма кредита – 1 млн леев (около 50 тыс. евро). Кредиты будут предоставляться коммерческими банками на срок до 25 лет в молдавских леях, с возможностью досрочного погашения без оплаты в связи с этим комиссии, а государство будет гарантировать 50% предоставляемой суммы.

Процентная ставка по ипотеке в рамках программы “Prima casa” будет плавающей. Она будет рассчитываться, исходя из следующих компонентов - средневзвешенной процентной ставки по вновь привлечённым депозитам в банках сроком от 6 до 12 месяцев, максимальной маржи до 3%, которая ежегодно уточняется правительством, комиссии за гарантирование до 0,5% годовых от остатка госгарантии, установленной минфином. Помимо этого, участники “Первого дома” должны будут оплатить единовременную комиссию при предоставлении кредита в размере до 1% от суммы кредита, а также страховой взнос за страхование ипотеки в пользу банка и минфина в равных долях по стоимости замещения против всех рисков случайной гибели или случайного повреждения.

Первоначальный взнос участника программы “Prima casa” составит не менее 10% от стоимости жилья, остальные 90% - сумма кредита. Ежемесячная плата, выплачиваемая в виде основной суммы кредита, процентов и комиссии за гарантирование, согласно документу, не должна превышать 50% от общего чистого дохода участника программы и членов его семьи.

Ипотечный калькулятор

“Я считаю, что это один из лучших проектов, направленных на помощь молодым людям. Шанс купить жильё на льготных условиях – это дополнительный стимул учиться и работать на родине”, - заявил пару недель назад на встрече со студентами бельцкого университета председатель парламента Андриан Канду.

В свою очередь эксперты называют жилищную программу “Prima casa” (в её нынешнем виде) неподъемной для большинства молодых специалистов.

- Давайте не будем брать максимально возможную сумму кредита на приобретение жилья в 1 млн леев. Возьмём половину этой суммы – 500 тыс., - предлагает доктор экономики Михаил Пойсик. – Учитывая все указанные в документе условия (средняя процентная ставка по депозитам от 6 до 12 месяцев, маржа банка 3%, комиссия 1% и т.д.) мы выйдем примерно на 10% годовых. При кредите в 500 тыс. леев это будет где-то 50 тыс. леев, или 4 тыс. леев в месяц, которые пойдут на выплату процентов. Для возврата в течение 25 лет “основного тела кредита” придётся выплачивать порядка 20 тыс. леев в год или примерно по 2 тыс. леев в месяц. Тёмный вопрос – страховка за ипотеку в пользу банка и министерства финансов. Страховщики оценок пока не делали. Тут, возможно, будет тендер на обслуживание этой программы, по результатам которого определят порядок оплаты страховки. Думаю, что они захотят получить всё и сразу, но реально ли это для заёмщика?

А теперь суммируем: основное тело кредита, плюс процент по кредиту, плюс выплаты страховщикам – а это ещё те стервятники, которые потребуют ещё пару тысяч, в общей сложности можно выйти на 7-8 тыс. леев в месяц. По условиям программы “Prima casa”, ежемесячная плата, выплачиваемая в виде основной суммы кредита, процентов и комиссии за гарантирование, не должна превышать 50% от общего чистого дохода участника программы и членов его семьи. Покажите мне молодых специалистов, которые получают зарплату в 15-16 тыс. леев! Даже если взять семью (муж + жена) - в идеале на двоих они выходят на 10 тыс. леев в месяц. А когда в семье появляется ребёнок или два, то во время декретного отпуска женщина не работает. То есть семье нужно жить на одну зарплату - мужа, содержать на неё трёх-четырёх человек и расплачиваться по ипотечному кредиту. Семье с маленькими детьми и без ипотеки сложно прожить. Так что в целом программа “Primacasa” построена разумно, но нереально для того, чтобы обеспечить молодые семьи доступным жильём, как говорят в правительстве.

По данным официальной статистики за 2016 г., средняя зарплата в образовании составляла 4 тыс. леев, в здравоохранении – 5,4 тыс. У молодых специалистов – на треть меньше. А именно в этих секторах наблюдается дефицит кадров, которые буквально бегут за рубеж. И именно бегство этих специалистов, по логике вещей, нужно останавливать различными социальными программами. Но “Prima casa” – не для них. Потенциальные участники этой программы – те, кто работают не в бюджете, а в бизнесе, и получают по 10-12 тыс. леев. Однако и тут есть определённые проблемы. Многие частные фирмы (если не большинство) у нас работают с использованием серых схем или же вообще по-чёрному. Думаю, что их владельцы вряд ли согласятся указывать реальные зарплаты своих работников для того, чтобы те могли подать документы в Организацию по развитию сектора малых и средних предприятий, которая будет заниматься обслуживанием программы “Prima casa”, - говорит эксперт.

По его мнению, если бы правительство действительно озаботилось проблемой доступного жилья для молодёжи, оно бы, например, полностью или частично взяло на себя оплату процентов. Это - общепринятая зарубежная практика. И тогда молодёжь действительно могла бы попасть в эти программы. К примеру, в России, где действует целый ряд программ приобретения жилой площади на выгодных условиях (программа для молодых семей, ипотека школьным учителям, военная ипотека, ипотека для молодых учёных), молодые семьи могут получить от государства социальную выплату (субсидию) на улучшение жилищных условий в размере 30% стоимости жилья для семей из двух супругов и 35% для семей с детьми.

Впрочем, в ДПМ при инициировании программы “Prima casa”, похоже, оставили себе лазейку для имиджевого манёвра и сейчас ею воспользовались. Как заявил недавно председатель Демпартии Владимир Плахотнюк, возглавляемое им политформирование оказало политическую поддержку программе “Первый дом” и предложило правительству конкретные меры, как стимулировать молодежь, работающую в бюджетной сфере, на покупку жилья при помощи “некоторых льгот”. “Мы также попросили рассмотреть возможность, чтобы государство компенсировало этим семьям половину процентной ставки по кредиту”, - подчеркнул лидер Демократической партии.

“Primacasa”: плюсы и минусы

Разработчики программы “Первый дом”, популяризируя её, во всех интервью отмечают, что процентная ставка в рамках “Primacasa” будет на 1-1,5% ниже ипотечных ставок, предлагаемых сегодня коммерческими банками. Директор агентства недвижимости Nika Imobil Пётр Олейник считает, что основные преимущества “Первого дома” не в ставках.

- Главный плюс – низкий размер первоначального взноса (10%), тогда как сегодня он составляет 30-40%. Второй положительный момент – срок кредита (25 лет). В большинстве действующих ипотечных предложениях срок погашения составляет 15-20 лет, хотя большинство заёмщиков, как правило, досрочно погашают кредиты. Эти условия позволяют снизить погашение практически на уровень арендной платы.

С другой стороны, главные плюсы программы “Prima casa” могут обернуться её минусами. При низком размере первоначального взноса увеличивается тело кредита, в итоге заёмщику квартира обойдётся дороже. Определённые риски несёт и длительность срока погашения кредита – мало ли что может произойти на рынке недвижимости за 25 лет.

Если, например, повторится ситуация начала 2000 г., когда после резкого роста цен с 2001 по 2008 гг. стоимость жилья выросла в 12 раз – до 910 евро за кв.м., то заёмщики, естественно, будут в плюсе, а вот банки в минусе. Если же недвижимость будет резко дешеветь, то возникнет ситуация, когда заёмщик должен будет заплатить за квартиру больше, чем будет стоить его актив. Смысл тогда гасить кредит? – заметил Пётр Олейник.

Ещё на один риск при реализации программы “Prima casa” указал в своём блоге эксперт IDIS Viitorul Вячеслав Ионицэ. Он считает, что условия программы “Первый дом” могут способствовать реализации мошеннических схем.

“В условиях слаборазвитого рынка недвижимости, где официальная стоимость жилья намного ниже его реальной стоимости, очень легко реализовать довольно примитивную схему, - пишет Вячеслав Ионицэ. – Согласно условиям программы “Prima casa”, физическое лицо должно внести первоначальный личный взнос в размере 10% от стоимости жилья. Однако это ограничение легко можно избежать. По договорённости с продавцом, стоимость квартиры объявляется на 20% выше реальной. Как следствие - человек приобретает жильё без личных инвестиций.

Пример. Заёмщик приобретает квартиру реальной стоимостью 25 тыс. долл., но по договорённости с продавцом заявляет, что она стоит 30 тыс. долл. Исходя из условия, что первоначальный взнос при получении кредита должен составлять 10% от стоимости жилья, его вклад должен составить 3 тыс. долл. Банк по гарантии правительства даёт ему кредит в 27 тыс. долл. В итоге этот кредит покрывает полную стоимость квартиры и человек ещё остаётся с 2 тыс. долл., которые он может использовать для осуществления первых платежей. Считаю, что помимо максимальной стоимости жилья, должна быть и максимально допустимая цена для 1 кв.м недвижимости, чтобы определить риск мошенничества”.

Предвыборная сила 20 домов

Как было объявлено, программа “Prima casa” рассчитана на два года. На этот период государство готово выдать гарантии на 1 млрд. леев. А так как, согласно проекту, государство гарантирует банкам 50% от суммы ипотечного кредита, то всего банки за этот период смогут выдать кредитов на 2 млрд. леев.

Что такое 2 миллиарда и какой размер жилплощади может покрыть эта сумма? 2 млрд. леев по текущему курсу – это где-то 98 млн евро. По данным биржи Lara, цены на квартиры в Кишинёве в ноябре текущего года в среднем составляли около 523 евро за кв.м. То есть 98 млн евро – это примерно 190 тыс. кв. м жилья. Делим эту величину на среднюю площадь одной квартиры (60-70 кв.м), получаем 2,6 тыс. квартир, или примерно 18-20 многоэтажных домов.

В Румынии только за год действия жилищной госпрограммы “Prima casa” (май 2009 - июль 2010 г.) было приобретено 24,3 тыс. квартир, а размер государственных гарантий составил почти 1 млрд. евро. А всего на сегодня в ходе реализации данного жилищного проекта в соседнем государстве было предоставлено около 210 тыс. ипотечных кредитов, и на этом официальный Бухарест останавливаться не собирается – действующая стратегия программы “Prima casa” рассчитана на 2017-2021 гг.

Правительство Республики Молдова так далеко не заглядывает. Эксперты говорят, что это откровенно предвыборный проект, что наглядно демонстрируют сроки его реализации. “Primacasa” рассчитана на два года – 2018-2019 гг. 2018 г. – это год парламентских выборов, 2019 г. – всеобщих местных выборов.

На прошлой неделе состоялось заседание Национального совета Демократической партии, на котором среди прочих вопросов был рассмотрен пакет достижений ДПМ за 2017 г. С этим “соцпакетом” демократы наверняка пойдут на парламентские выборы-2018. В список достижений вошли: рост ВВП на 3%, экспорта – на 15%, пенсий – в среднем на 17%, рост инвестиций, 6-е место РМ в мире по созданию рабочих мест на количество жителей, приостановление процесса оптимизации школ, “беспрецедентная борьба с коррупцией”, а также ещё не принятая и не заработавшая жилищная программа “Prima casa”.

По данным обнародованного на прошлой неделе опроса IMAS, проведенного по заказу Демократической партии, программа “Prima casa” и приостановка оптимизации школ, являются самыми популярными инициативами властей. 81% респондентов заявили, что считают “Prima casa” хорошим проектом. Судя по всему, “социальный пакет” будет использован не только для зарабатывания предвыборных очков ДПМ, но и для улучшения имиджа и повышения рейтинга правительства.