Виктор Суружиу

Хотя по закону продажа земли сельхозназначения иностранцам в Молдове запрещена, на рынке аграрных угодий наблюдается настоящая иностранная экспансия.

Молдавская земля является привлекательным активом, и её массово скупают зарубежные компании и иностранные граждане. Несмотря на возрастающий тренд внешнего спроса, точных данных никто назвать не может в связи с тем, что анализом сделок на земельном рынке страны никто всерьез не занимается. Многие говорят о том, что этот процесс нужно узаконить. Однако эксперты предупреждают, что снятие запретов может привести к самым серьёзным последствиям, вплоть до влияния на перспективы развития страны.

Кроме того, речь идет о колыбели традиционной молдавской культуры, сохранить которую можно только при наличии в законе ограничений на скупку земель иностранцами и на их допуск к владению сельхозугодиями, расположенными в наших селах и деревнях.

В Молдове процветает «чёрный» рынок земли

Иностранцы всегда проявляли большой интерес к молдавской земле, что объясняется, в частности, высоким плодородием и доступностью цены. Однако закон, как и во многих других странах, содержит жесткие ограничения для зарубежных покупателей. Они необходимы, чтобы не допустить спекуляцию землей и консолидацию собственности в руках крупных финансовых групп, а также избежать других серьезных последствий.Несмотря на законодательные запреты, в нашей стране вовсю развивается «чёрный» рынок земельных сельхозугодий, позволяющий иностранцам обходными путями, в основном через подставных лиц, скупать молдавские чернозёмы.

Недавно глава Ассоциации иностранных инвесторов, председатель правления Sudzucker Moldova Александер Косс в ходе одного из публичных мероприятий сообщил, что, по его данным, иностранцы скупили уже около 15% земель сельскохозяйственного назначения в Молдове. Ассоциация предлагает узаконить процесс отчуждения земли путем внесения изменений во вторую часть ст. 6 Закона о нормативной цене и порядке купли-продажи земли, принятого в 1997 г.

В настоящее время эта норма гласит: «Право купли-продажи земель сельскохозяйственного назначения имеют государство, физические лица, являющиеся гражданами Республики Молдова, а также юридические лица, в уставном капитале которых не содержатся иностранные инвестиции». Если же иностранцы или апатриды стали собственниками земель сельхозназначения либо лесного фонда в результате наследования по закону или по завещанию, они вправе отчуждать их только в пользу молдавских граждан.

Кроме того, ограничения содержатся в ст. 22 Закона об инвестициях в предпринимательскую деятельность, которая регулирует режим недвижимого имущества. В ней сказано: «Иностранные инвесторы вправе приобретать в собственность в соответствии с законодательством Республики Молдова в целях осуществления предпринимательской деятельности недвижимое имущество на территории Республики Молдова, кроме земель сельскохозяйственного назначения и земель лесного фонда».

Александер Косс заявил, что эти законодательные запреты являются анахронизмом в условиях, когда в Молдове любому человеку разрешено иметь двойное и даже тройное гражданство. При этом глава Ассоциации иностранных инвесторов, по всей видимости, не придал значения тому обстоятельству, что обладатели двух и более паспортов в Молдове в подавляющем большинстве случаев являются теми, кто вначале располагал молдавским гражданством. Иными словами, у них, как правило, и при нынешних ограничениях нет проблем с приобретением земельного участка сельскохозяйственного назначения.

В то же время Александер Косс отмечает, что существует огромное количество разных способов обойти закон желающими приобрести землю. «Положение, при котором иностранцам запрещается владеть в частной собственности сельскохозяйственными угодьями, является дурацким. Известно, что существует много возможностей у граждан других стран стать владельцем земли в Молдове. По нашим оценкам, уже около 15% плодородных земель принадлежат им. В этих условиях было бы логичным легализовать этот процесс», - считает Косс. По его мнению, легализация продажи земельных участков в РМ иностранцам будет стимулировать цивилизованное развитие рынка земли.

Ограничения для землевладельцев

Сегодня земельный фонд Молдовы составляет 3384,6 тыс. га, около двух третей из них – земли сельхозназначения. В частной собственности находится около 1,5 млн гектаров сельхозучастков, еще порядка 700 тыс. гектаров принадлежат местным публичным властям, примерно столько же – государству. По данным Института почвоведения и агрохимии имени Н.Димо, на сельскохозяйственном использовании земель базируется до 75% национальной экономики, а черноземами занято около 80% сельскохозяйственной территории Молдовы.

Земельный кодекс разделяет земли сельхозназначения на три категории. Первая - сельскохозяйственные земли пахотные, в том числе теплицы, солярии и рассадники, сады, виноградники, ореховые насаждения, луга, пастбища, огороды, садоводческие участки и другие подобные им, имеющие растительность. Вторая категория - земли, занятые складами, холодильниками для хранения сельхозпродукции, животноводческими фермами, а также лесополосы, дороги сельскохозяйственного назначения, ирригационные сооружения и другие. Третья категория - земли, занятые культурами энергетических древесных растений (тополь, ива, акация), которые имеют оценочный балл естественного плодородия менее 40 либо расположены в поймах рек или в иных зонах с риском наводнений.

Недавний анализ рынка земельных участков сельхозназначения в Молдове, подготовленный компанией Siascon Grup, свидетельствует, что самая дорогая земля находится в Кишиневе – в среднем 45 тыс. евро за гектар, а также в центральном регионе страны – порядка 8,5 тыс. евро за гектар. Стоимость участка в пределах муниципия может составлять от 15 тыс. до 75 тыс. евро за гектар. Цена сделки зависит от качества почвы, источников ирригации, степени обработки или запущенности и других факторов. Стоимость участков земли аналогичного качества в регионе заметно выше, чем в нашей стране, что служит еще одним аргументом в пользу привлекательности молдавских черноземов для иностранцев.

Согласно действующему законодательству, собственники сельскохозяйственных участков вправе продавать землю по свободным ценам. Однако распоряжаться своими угодьями землевладельцы вправе лишь с соблюдением целого ряда ограничений, оговоренных в законодательстве. Прежде всего, пределы использования такой земли ограничены сельскохозяйственным и агропромышленным производством. По Земельному кодексу, земли сельхозназначения, независимо от формы собственности, должны использоваться в определенных целях – для получения сельхозпродукции и размещения объектов сельскохозяйственной инфраструктуры, получения энергетической продукции.

Законодательство содержит исчерпывающий перечень субъектов, которые могут стать обладателями сельхозугодий. Иностранцев в нем нет, и пока не предвидится. Власти неоднократно опровергали слухи о возможном разрешении зарубежным компаниям скупать землю в Молдове. В законопроекты, вносящие изменения в Земельный кодекс и другие профильные законы, после длительных дискуссий отказались включать норму, снимающую запрет на отчуждение земель сельхозназначения иностранным гражданам и компаниям.

Молдаване не смогут конкурировать с иностранцами

При этом была принята во внимание и практика других государств, развитие рынка земли в которых вряд ли можно считать не цивилизованным. В большинстве стран ЕС для покупки земель необходимо гражданство Европейского Союза. В некоторых странах применяется более либеральное правовое регулирование. К примеру, в Болгарии разрешено приобретение земель сельхозназначения зарубежными компаниями, с которыми государство заключило международные договоры. В Румынии, после вступления в Евросоюз в 2007 г., был введен мораторий на семь лет, после чего гражданам ЕС разрешили покупку земли на условиях прямого целевого использования. В Хорватии, Сербии и ряде других стран рынок сельхозугодий закрыт для иностранцев. В России продажа земли сельхозназначения запрещена как иностранным гражданам, так и юридическим лицам, где доля зарубежного капитала превышает 50%, а также их дочерним предприятиям.

Принимая законодательные ограничения, в Молдове преследовали цель не допустить массовых финансовых спекуляций и злоупотреблений землей. Подобный подход в условиях нашей страны вполне логичен: простые молдаване никогда не смогут конкурировать по финансовым возможностям с иностранцами, тем более с олигархами. При этом в Молдове есть огромное количество местных фермеров, которые могут без помощи иностранцев справиться с обработкой земель сельхозназначения, и проблема заключается лишь в возможности арендовать или купить эту землю.

Во многом по этим причинам снятие ограничений на продажу земли иностранцам и полная свобода в сфере купли-продажи земель сельскохозяйственного назначения имеет минимальную поддержку в обществе. Об этом, в частности, свидетельствуют социологические исследования, проведенные в Молдове на протяжении последних лет по этому вопросу. Перед авторами одного из таких исследований, представляющими Минсельхоз и Агентство земельных отношений и кадастра, стояла задача определить, в каком направлении двигаться при реформировании земельного законодательства. Большинство респондентов (59%) выступили против снятия запрета на продажу сельхозземель иностранцам. Опрошенные, в частности, считают, что в Молдове нет механизмов для предотвращения коррупции и протекционизма, что может привести к концентрации землепользования в руках определенных иностранных граждан или компаний.

Кроме того, люди считают, что допуск иностранцев к молдавским сельхозугодиям позволит скупить земли по чрезвычайно низким ценам, а, в конечном итоге, может серьезно повлиять на развитие страны и даже перспективы государственности и суверенитета Молдовы. Среди других причин, в частности, были названы негативные последствия для местных покупателей за счет повышения цен и изменения динамики сделок, отсутствие механизма защиты отечественных землевладельцев, рост спекуляций на рынке сельскохозяйственных земель, а также необходимость сохранения земли в собственности государства и его граждан.

Зарубежные лендлорды

Заявление Александера Косса спровоцировало новый виток дискуссий о развитии в Молдове «чёрного» рынка земельных сельхозугодий. Ранее председатель фракции ПСРМ в муниципальном совете Кишинева Ион Чебан заявил, что земля в столице продаётся за копейки, а разница оседает у кого-то в кармане. По его словам, в Кишиневе уже давно работают схемы по отчуждению муниципальной земли, которая продаётся по сходной цене. Муниципальный советник отмечает, что речь идёт о реализации сомнительных схем, при которых причиняется ущерб в особо крупных размерах. Общественные организации говорят о миллиарде леев, а независимые эксперты утверждают, что за последнее время было отчуждено более 700 гектаров земли.

И в госучреждениях, и в экспертных кругах признают, что во многих случаях приобретение земли осуществляется фактически незаконно, то есть в пользу иностранцев через подставных лиц, имеющих молдавское гражданство. Известно немало примеров, когда иностранцы обладают землей «де-факто», имея на руках документы, в которых указывается, что владельцем конкретного участка является гражданин Молдовы или местная компания. Кроме того, никто не мешает иностранным компаниям и гражданам путём применения разных схем создавать в Молдове фирмы, их «дочки» и «дочки дочек», так что отследить начало такой цепочки становится не возможным.

Феномен продажи земель сельхозназначения иностранцам через подставные фирмы известен многим странам, в последнее время практически повсеместно развернулась массированная борьба с этим явлением. Ведь если компетентные органы копнут чуть глубже, такая купля-продажа может обернуться требованием о расторжении незаконной сделки. Однако в Молдове такие случаи пока можно пересчитать по пальцам. Многие видят за сложившейся ситуацией лоббирование крупных игроков, заинтересованных в сохранении и развитии нелегальных схем отчуждения сельхозугодий. 

Земельные спекулянты оформляют наделы и целые поля на себя, своих близких или специально созданные фирмы, а на самом деле земля принадлежит другим людям. Мы без труда обнаружили на просторах Интернета объявления посредников, которые не скрываются и готовы оказать услуги потенциальным покупателям. К примеру, компания Terranostra размещает объявления с предложением оказать юридическую консультацию и помочь с оформлением всего пакета документов для купли-продажи сельхозугодий в Молдове, в том числе и иностранным гражданам.

В поле зрения правоохранительных органов случаи отчуждения земель иностранцам попадают лишь по стечению обстоятельств. В то же время их практика свидетельствует о том, что в сфере земельных отношений в последние годы значительно возросло число должностных преступлений и различных злоупотреблений.

Статистика говорит, что основные нарушения земельного законодательства допускаются в органах местного публичного управления, должностные лица которых зачастую незаконно распоряжаются землей и не обеспечивают контроль её использования и отчуждения. Среди наиболее распространенных нарушений – продажа публичных земель без организации аукционов, фальсификация результатов аукционов или необоснованное занижение стоимости участков, незаконное изменение целевого назначения земель и продажа участков, которые по закону не могут быть отчуждены.

Возврат земель и возмещение убытков

Скупленные земли часто со временем теряют свое сельскохозяйственное назначение, хотя Земельный кодекс допускает подобные изменения только по специальной многоступенчатой процедуре. Однако на эти правила мало кто обращает внимание, тем более, если фактическим собственником земли является иностранец. Участок, зачастую посредством коррупционных схем, быстро переводится, к примеру, из пахотных земель в бросовые. По мнению экспертов, существует высокий риск, что черноземы и другие сельхозтерритории окажутся в руках монополистов, которые смогут потом спекулировать на земельных ценах, и иностранцев, которые смогут сажать там вредные культуры (например, содержащие ГМО), строить предприятия.

Между тем в ст. 95 Земельного кодекса чётко оговорено, что акты купли-продажи, дарения, залога, обмена земель и другие сделки, совершенные с нарушением оговоренного порядка, считаются недействительными. Ст. 219 Гражданского кодекса конкретизирует, что в таком случае сделка прекращается обратной силой с момента её совершения. Каждая из сторон не только возвращает всё, полученное по недействительному соглашению, но и возмещает причиненные убытки. Иными словами, нарушителей закона следует не только привлечь к ответственности по всей строгости закона, но и обязать в сжатые сроки передать полученную нелегальными способами землю гражданам Молдовы.

Как отмечают юристы, сделка по отчуждению земель иностранцам, если это подтвердится в суде, будет признана ничтожной, поскольку прямо противоречит императивным нормам. Причем условие о сроке давности по таким соглашениям можно считать формальным, т.к. требование о признании сделки недействительной может быть предъявлено в течение трёх лет после того, как компетентным органам станет известно о том, что земля находится в фактической собственности иностранных лиц.

То есть зарубежный владелец молдавских сельхозугодий рискует не только лишиться земли, но и быть привлеченным к ответственности за несоблюдение требований закона. Для нарушителей земельного законодательства предусмотрено административное и уголовное наказание. Выявление нарушений вменено в обязанность местных властей, экологических, правоохранительных и контролирующих органов. При этом применение штрафных санкций, которые перечисляются в госбюджет и используются для улучшения земель, не освобождает виновных от возврата земельного участка. Нелегального покупателя также обяжут возместить убытки, если качество земли ухудшилось.

Эксперты считают, что ресурсы компетентных органов следует направить на выявление нарушений закона при отчуждении земель сельхозназначения, инициирование процедуры признания таких сделок недействительными и изъятие земли из фактического владения иностранных лиц. Если раньше государство смотрело на проблему сквозь пальцы, то сегодня незаконная скупка земель иностранцами приобретает угрожающие размеры, и перед чиновниками, насколько нам известно, планируется поставить чёткую задачу по совершенствованию правил игры, чтобы рынок земли в Молдове функционировал без серых схем. Специалисты также говорят о целесообразности проведения детальной инвентаризации и рыночной оценки всех земель в каждом населенном пункте. Судя по всему, правительство к таким людям прислушивается всё больше и больше.