Уже начиная с лета 2019 года все изменится — платежи за обслуживание дома и прочие услуги будут назначать сами жильцы.

Молдавский парламент утвердил закон о кондоминиуме. «Комсомольская правда» в Молдове узнала все подробности закона у замдиректора главного управления жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства мэрии Кишинева Геннадия Дубица.

- Господин Дубица, я пришла к вам с квитанцией с загадочными услугами и тарифами: «Deservirea bloc», «Deservirea utilaj bloc», а больше всего мне нравится «Repar. Capital» (капитальный ремонт — прим. авт.), которого я, сколько живу в своем доме, никогда не видела! Кто эти услуги и тарифы выдумал? Передаю вам вопрос наших читателей!

- Услуги, которые выставляют к оплате администраторы жилых домов, определены соответствующими нормативными актами. Например, если это муниципальные предприятия, то услуги определяются постановлением правительства 191 и решением мунсовета 2007 года, где определяется тариф и что он включает. Если это ассоциации, услуги определяются актами этих субъектов. То есть ассоциация сама определяет для себя тариф и что он в себя включает.

Геннадий Дубица

- Как жильцы могут узнать, что эти счета правильные, то есть наc не обманывают?

- Это должно соответствовать решению общего собрания.

- Как проверить?

- Проверить может каждый член этой ассоциации. Члены ассоциации – это и есть собственники жилья. У ассоциаций есть устав. Подойдите к председателю, попросите устав, почитайте его, посмотрите, кто должен проверять, когда должно быть созвано общее собрание, кто его созывает.

Одна ассоциация — один дом

- Они предоставят эту информацию, если я обращусь?

- Конечно, вы же член этой ассоциации! Для чего и создавался новый закон - чтобы это все функционировало более приближенно к жильцам. Часто у нас ассоциация включает 4-5, 10-20, даже 30 домов! Это ненормально! Принцип, который заложен в новом законе, это «одна ассоциация — один дом, один кондоминиум». Люди знают: это наш дом, у нас есть ассоциация, председатель, и мы все решаем в этом доме. Есть какой-то вопрос, который надо решить: по сборам, ремонту и прочее, собирается общее собрание и решается, сколько стоит, какой взнос и так далее.

Есть примеры новых домов, которые сразу, без проблем, вошли в эту систему, у них не было советского периода. А суммы там такие, что у вас в леях, у них в другой валюте.

- Но и они недовольны! Я разговаривала с собственниками элитных новостроев, которые очень недовольны непрозрачностью платежей. Платят немалые суммы, а за что – не знают.

- Такая ситуация сложилась, повторюсь, из-за того, что ассоциация отвечает за 5-10 домов. Такие ассоциации должны быть разделены. Ассоциация должна быть у каждого дома, тогда контроль будет для жильцов доступней. Один наш известный застройщик построил 34 дома, и все они содержатся в одной ассоциации. При ее создании назначили председателя, и сейчас, представьте, как им созвать общее собрание, чтобы переизбрать председателя? Согласно новому закону, эта ассоциация будет разделена.

- Во время нашей прошлой беседы вы говорили, что все перемены, согласно новому закону, должны осуществить жильцы. Как это будет на деле?

- Существует предусмот-ренный законом и гражданским правом механизм разделения юридических лиц. Если члены ассоциации (то есть жильцы — прим.авт.) не смогут это сделать по закону, не получится у них это сделать, тогда есть второй механизм, по которому ассоциация будет разделена волевым актом, этим будет заниматься местная власть.

- А кто должен жильцам дать старт на начало действий?

- Сначала отмечу, что кондоминиум это вид собственности, которая состоит из двух частей: единица, как субъект собственности — квартира или нежилое помещение - и общая собственность, которая принадлежит всем владельцам единиц. Мы владеем единицей на правах единоличной собственности и общей собственностью в долевом участии с другими владельцами. Ассоциация это юридическое лицо, которое управляет кондоминиумом.

Когда закон вступит в силу, все жилые строения, в которых есть единицы и общая собственность, будут объявлены кондоминиумами. И здесь есть очень важный момент: для этого нужно сначала зарегистрировать кондоминиум в кадастре. Нужно, чтобы кто-то начал процедуру регистрации.

- Кто?

- Любой собственник из кондоминиума имеет право инициативы. Любой человек, который пойдет в кадастр и напишет заявление «я хочу зарегистрировать свою долю в кондоминиуме», автоматически регистрирует кондоминиум на всех и соответственно, процедура запущена.

С этого момента включается другой механизм. В течение трех месяцев эти владельцы должны определить, кто администрирует это имущество, то есть назначить администратора. У них два варианта: либо регистрируют ассоциацию, председателя, устав и все, что нужно для этого, либо, если они не хотят содержать председателя, бухгалтера и так далее, они в режиме сообщества созывают общее собрание и решают назначить администратором физическое или юридическое лицо. Сами решают. В обоих случаях они устанавливают все необходимые сборы на капитальный ремонт, утверждают на этом собрании.

Дядя больше не придет

- Как деятельность администраторов станет прозрачной?

- Принятие решений будет ближе к жильцам. Сейчас ведь решения принимаются не в жилых домах, тарифы устанавливаются не жильцами, и что делать в доме, решают не они.

- С принятием закона будут проводиться собрания с жильцами?

- Не с жильцами, а жильцы будут проводить собрания! Вот мы никак не можем привыкнуть к тому, что жильцы – это собственники, никто не должен проводить за них никакие собрания! Особенно не привыкли к такому жители бывшего государственного жилья. Они привыкли к тому, что должен прийти дядя и все сделать. Забудьте, такого больше не будет! В других видах жилья, особенно нового, нет такой проблемы. Они знают, что проводятся собрания, выходят, решают. Даже кооперативы с советских времен — в них жильцы больше общаются между собой, решают вопросы.

- И на собраниях мы, жильцы, будет решать, сколько и за что платить?

- Да, и администратор должен все объяснить, на что собираем, сколько. Будем платить и за работу администратора. По той концепции, которую мы разработали, когда работали над этим законом, администратор должен брать плату за свою работу.

Что касается ремонта дома, крыши и так далее, за это будем платить отдельно. Администратор должен сделать осмотр дома, определить, что у нас сломано, подсчитать, подготовить смету, решить, за что будем платить неотложно, а на что будем потихоньку собирать деньги.

- Общую сумму, которая необходима, будем делить на количество квартир дома?

- Нет. Делим на долю в кондоминиуме каждого. Доля участия определяется пропорционально доле собственности. Эта доля есть мой голос, то есть пропорционально, как в акционерных обществах. Человек, который владеет 10 квартирами, будет иметь больше права голоса, чем тот, кто владеет 30 метрами. Потому что они участвуют в расходах пропорционально своей доле.

- Сейчас не указана оплата работы администраторов?

- Она включена в «десервиря блокулуй».

- Услуги и тарифы установлены настолько непрозрачно, что можно предположить, что они взяты с потолка...

- Скорее всего, они ориентировались на какую-то сумму. Взяли по примеру муниципальных предприятий - 1 лей за квадратный метр, плюс-минус. Это неправильно, цифра ниоткуда. Поэтому отдельной строкой в квитанциях должны быть расходы на управление и расходы по ремонту отдельно. Плюс к этому, расходы будущих периодов, то, что пойдет на капитальный ремонт. Определяется, что надо сделать большую капитальную работу через столько-то лет. Например, истекает срок эксплуатации лифта в таком-то году. Рассчитываем и начинаем собирать деньги. Вот такие планы.

Мало кто знает, что входит в тарифы, которые мы оплачиваем

Куда уходят деньги

- Мы видим, что капитальные ремонты не проводятся, мы живем там. А деньги на капитальный ремонт платим. Соответственно, то, что мы платим, уходит кому-то в карман?

- Деньги где-то собираются, на каком-то счете, либо их используют как-то. Это надо у ассоциаций спрашивать. У них должно быть объяснение. Я не могу комментировать, потому что не знаю.

- Когда начнет реализовываться закон?

- В течение шести месяцев с момента опубликования в «Мониторул офичиал». Скорее всего, летом.

- Как будут поступать с жильцами, которые откажутся платить?

- Если кто-то не платит за свою долю, он наносит ущерб другим собственникам, поэтому у других собственников будет механизм взимания таких долгов с неплательщиков. Решение общих собраний будет иметь исполнительную силу, можно будет обращаться напрямую к судебному исполнителю.

- Вы верите в то, что через несколько лет серьезно улучшится состояние наших домов?

- Вопрос философский, верить или не верить. Каждый решает для себя. Мы будем делать все для этого. Мы будем продвигать, потому что путь - только туда. Лучшие специалисты, которые у нас есть, работали над этим законом и он один из лучших законов в Молдове.

Любой другой закон, который приняли в двухтысячных, я не говорю про 90-е, о них можно ногу сломать, там много противоречий. В этом законе все изложено понятно и доступно.

Мы должны двигаться вперед, нельзя всегда говорить о прошлом: вот раньше нам делали капитальный ремонт, а мы сидели и ничего не делали. Нет такого. В 93-м году мы пошли по пути приватизации. Тогда парламент определил, что у приватизации две стратегических цели. Первое - создать рынок жилья, у нас он создан. Второе - передать ответственность за содержание домов настоящим собственникам, а этого, к сожалению, сделано не было. И в 2018 году у нас ситуация стала хуже.

Граждане должны быть вовлечены в процесс. Мы ездили по бывшим социалистическим странам, которые тоже начали с приватизации, но они этот период быстро прошли. А мы 25 лет на одном месте топчемся. У них не возникает таких вопросов. Люди очень активные. Если им пришел непонятный счета, они быстро вышли на собрание и все решили. Там вообще коммунальные услуги выплачиваются наперед, не в долг! У нас привыкли, что коммунальное должно быть бесплатным. А мы находимся в новых условиях, и если это взяли в собственность, надо нести за это ответственность.

- Архитекторы говорят что «хрущевки» рассчитаны на 50 лет. В других странах старые дома реставрируют и они живут и живут. Поможет ли новый закон продлить зданиям жизнь?

- Тут есть разные видения. Мое личное мнение, старье надо сносить, потому что материалы все время совершенствуются и гораздо легче построить новое, чем реставрировать старое. Самое дорогое строительство – это реставрация.

- Нам до этого – как до Луны? Это вообще возможно?

- Если будет муниципальная или государственная кампания, почему нет? У нас есть много добросовестных застройщиков. Думаю, можно будет запустить программу.

- Это эффективно?

- Это очень эффективная мера. Когда дело доходит до судебного исполнителя, все очень быстро решается.

ТАТЬЯНА ВЛАДИМИРСКАЯ