Получение кредита на недвижимость в банке часто является единственным способом получить дом. Для покупки здания в Республике Молдова доступны два типа ссуд: ссуда на недвижимость "Prima Casa" или классическая ссуда на недвижимость. Эксперты-экономисты утверждают, что программа «Первый дом» возродила не только кредитный, но и строительный рынок. Тем не менее, в прошлом году банки сократили срок погашения с 20-25 лет до 7-10 лет для «Первого дома», что снизило их привлекательность. Причина сокращения сроков связана с первым взглядом - прекращением долгосрочных финансовых ресурсов, имеющихся у банков. О недвижимости и потребительских кредитах, а также об их экономических и социальных последствиях корреспондент IPN Сабина Ребежа обсудила с Думитру Пынтя.

Меньше кредитов на недвижимость до банковского мошенничества

По словам Думитру Пынтя, до 2016 года, то есть до банковского мошенничества и реформ банковского сектора, финансовая система была не очень доступна для физических лиц, потому что она контролировалась определенными группами интересов, которые в основном финансировались через финансовую систему. их деятельность или деятельность аффилированных экономических групп. Эти группы рассматривали финансовую систему как механизм, с помощью которого деньги, доступные от населения и компаний, собирались через депозиты и впоследствии финансировали их деятельность, не будучи заинтересованными в предоставлении ссуд физическим лицам или другим компаниям.

Впоследствии, в результате проведенных реформ, были введены определенные лимиты концентрации на кредитование. Банки больше не могут регистрировать большую долю кредитов одним и тем же компаниям или группам компаний, аффилированных друг с другом. Поэтому банкам пришлось искать других клиентов. Таким образом, начиная с 2015–2016 годов банки начали активно кредитовать физических лиц в форме кредитов на недвижимость и потребительских кредитов. С одной стороны, физические лица кажутся лучшими клиентами, когда дело доходит до платежей, но с другой стороны, существуют ограничения, порождаемые нормативно-правовой базой Базеля III, которые не позволяют банкам предоставлять ссуды без солидных возможностей gaj. Таким образом, с 2016 года предоставление этих двух типов кредитов значительно увеличилось,

В этот период также появились микрофинансовые компании, которые выдавали больше потребительских кредитов и меньше недвижимости. Потребительские ссуды и кредиты резко выросли из-за нескольких факторов, как со стороны спроса, так и со стороны предложения. В этой связи Думитру Пынтя упоминает снижение процентных ставок, увеличение располагаемого дохода и интерес финансовых учреждений к этому типу клиентов, которые обычно более организованы и вовремя выплачивают платеж, чтобы избежать чрезмерной задолженности.

Разница между потребительскими кредитами и кредитами на недвижимость

Потребительские ссуды и ссуды на недвижимость совершенно разные, наиболее красноречивой особенностью которых является срок погашения. Потребительский кредит обычно предоставляется на срок в несколько месяцев и редко более года и более, в то время как кредит на недвижимость действует в течение очень длительного периода, до 20 лет или даже дольше.

Несомненно, считает Думитру Пынтя, кредитование недвижимости было ускорено государственной программой Prima Casa. Однако, по словам экономического исследователя, при запуске программы не было учтено то обстоятельство, что у банков не так много долгосрочных ресурсов, а депозиты, которые привлекают банки, редко бывают длительностью, например, более 2 лет. А ссуды в «Первом доме» рассчитаны на 20-25 лет. В других странах запуск такой программы изначально создает условия для притока долгосрочных ресурсов в финансовую систему, таких как создание частных обязательных пенсионных фондов. Такая практика применялась в Румынии, когда государственная программа типа «Первый дом» создавалась одновременно с установлением второго пенсионного уровня. В Республике Молдова этого не было сделано,

По словам Думитру Пынтя, банки должны соблюдать определенные пруденциальные показатели, такие как долгосрочная и краткосрочная ликвидность. У некоторых банков показатель долгосрочной ликвидности приближается к пределу, соответственно, они уже практически не могут выдавать ссуды на длительный период времени, например на 20 лет. В результате эти банки скорректировали свои предложения по кредитам на недвижимость на максимальный срок 8-10 лет. «Только банки ограничили программу, но не программу. Программа осталась прежней. Банк должен соблюдать пруденциальные требования, если показатель долгосрочной ликвидности приближается к пределу, он вынужден предоставлять долгосрочные ссуды и корректирует свое предложение по своему усмотрению. Основная цель банка - соблюдать пруденциальные лимиты, чтобы не подвергать опасности средства вкладчиков. Банки адаптировали свои предложения к существующим реалиям на банковском уровне », - поясняет Думитру Пынтя.

Еще одним фактором, который привел к сокращению срока выдачи кредитов для «Первого дома», является большая неопределенность, особенно в контексте кризиса COVID-19. Банки практически перестали финансировать реальный сектор экономики инвестиционными кредитами на 5-6 лет, потому что большая часть длинных денег ушла на ссуды «Первого дома» или другие ссуды на недвижимость. Чаще всего предлагают ссуды на срок от 1 до 3 лет - времени для бизнеса недостаточно. В качестве побочного эффекта программа «Первый дом» привела к ускорению выдачи традиционных кредитов на недвижимость, потому что как только человек приходит в банк, но не попадает под условия программы «Первый дом», ему рекомендуется взять стандартную ссуду на недвижимость. С помощью «Первого дома» государство мобилизовало интерес населения к ссуде. Но там условия другие, отсутствие госгарантии и часто

«Первый дом» или другой вид ссуды

Если человек соответствует условиям «Первого дома», то этот тип ссуды для него более выгоден, потому что процентная ставка ниже, а ежемесячная ставка ниже, утверждает он.

Одним из факторов, ускоривших выдачу кредитов на недвижимость, являются более низкие процентные ставки. «В 2015 году процентная ставка была очень высокой, 15%, например, оказалось, что вы покупаете квартиру, но вернули две, и поэтому люди предпочли остаться в аренде подольше. И теперь ежемесячные ставки по кредитам сопоставимы с ежемесячной арендной платой. При процентной ставке 7%, например, как в «Prima Casa», независимо от того, покупаете ли вы квартиру или арендуете, вы платите практически одинаково ежемесячно. Просто в первом случае квартира остается за вами, во втором - нет. Снижение процентных ставок стало предпосылкой, которая привела к ускорению выдачи кредитов на недвижимость, помимо «Первого дома», - говорит Думитру Пынтя.

Сейчас фиксируются самые низкие процентные ставки по кредитам на недвижимость

По словам экономического эксперта, сейчас в Молдове самые низкие процентные ставки по кредитам за всю историю, но нужно учитывать, что средняя инфляция, намеченная НБМ, составляет 5%. Соответственно, 7% - это относительно низкая ставка при возможном уровне инфляции 5%. «В таком случае мы могли бы говорить только о 2 реальных процентных пунктах. Поэтому мы приходим к выводу, что на данный момент нельзя говорить о более низких процентных ставках по кредитам на недвижимость. Процентные ставки снизились из-за кризиса COVID-19 и интервенций НБМ, но это краткосрочный эффект », - говорит Думитру Пынтя.

Еще одним эффектом кредитов на недвижимость является сохранение темпов строительства и спроса на квартиры в последние годы. «Если до 2014-2015 годов все новые квартиры покупались на полностью выделенные деньги, то теперь и новые квартиры покупаются в кредит. Это позволило сохранить активность многих жилищных компаний в жилом секторе и на водопроводной линии », - отмечает экономический исследователь Аналитического центра Expert-Grup.