Павел Зинган

Евгений, добрый день. Вы не будете против, начать с семантики и орфографии? Я, и думаю, что не один я, ей Богу путаюсь. Как правильно писать «риелтер» или «риэлтор»? И чем риэлтор отличается от агента по недвижимости? Как Президент Ассоциации вы точно знаете, как ответить на этот вопрос…

С точки зрения написания этого англоязычного термина на русском языке, то Российская гильдия риэлторов пришла к стандарту «риэлтор», так что именно так будет правильно писать это слово на русском языке. Что касается разницы между риэлтором и агентом по недвижимости, то я хочу напомнить вам, как название торговой марки Xerox распространилось на бытовом уровне на все копировальные аппараты…

А Jeep – на все внедорожники?

Именно. Так вот, есть американская Национальная ассоциация риэлторов США. Только члены этой ассоциации могут называться риэлторами. Все остальные специалисты, которые зарабатывают на рынке недвижимости – это, как вариант, агенты по недвижимости. Просто слово риэлтор в силу своей распространенности и значимости стало нарицательным.

А сколько в мире и в Молдове риэлторов? Настоящих?

В мире около полутора миллионов. В Молдове – 43. С того дня, как я, в качестве Президента молдавской ассоциации в 2018 году подписал договор сотрудничества Молдова-США, то все члены молдавской ассоциации получили право называть себя риэлторами.

Евгений, тогда еще один вопрос, а зачем? Какой смысл становится риэлтором? Какие преимущества это дает?

В первую очередь это даже не преимущества, а ответственность. Риэлтор обязан соблюдать кодекс этики, который определяет правила поведения с государственными органами, с клиентами и с коллегами. Что касается преимуществ, то им еще предстоит появиться в Молдове. У нас же пока не прижилась платформа MLS, работа с которой лежит в основе рынка недвижимости США, Канады, да и в той же Румынии это уже развитый инструмент.

Знаю, что вы какое-то время работали на румынском рынке недвижимости…  Вы там познакомились с MLS?

И даже поработал в этой системе. Суть ее в том, что когда вы берете в работу объект недвижимости, вы обязаны разместить информацию в общедоступной для коллег базе. Это резко ускоряет процесс покупки-продажи недвижимости и позволяет найти оптимальные условия, как для покупателя, так и для продавца. Хотите, расскажу один пример, реальный эксперимент, который лучше вам объяснит суть MLS?

Никогда не отказывался от новой информации…

В одной из школ детей в классе попросили надуть воздушные шарики и написать на них свои имена. Потом учитель вывел класс в коридор и попросил всех бросить шарики. Когда шарики смешались друг с другом, учитель попросил детей каждого найти свой шарик. И засек время. Получилось пару минут.

Так. И в чем пример?

Я еще не все рассказал.  После этого учитель предложил детям другой алгоритм. Каждый берет ближайший шарик, читает на нем имя, идет и отдает шарик хозяину. В таком варианте шарики нашли своих хозяев, если я не ошибаюсь, за 8 секунд. Нечто похожее происходит в MLS. К вашей задаче купить или продать подключаются десятки, сотни или тысячи информированных коллег. Понятно, что сделки в такой системе ускоряются многократно.

Почему тогда MLS не прижился в Молдове?

А он и не начинал еще. Это то, что сейчас в планах – создать платформу, подготовить поколение адекватных агентов, поднять уровень сервиса. Но могу сказать, что все эти принципы уже используются в рамках одной компании, которая действует на молдавском рынке.

Женя, ну прямо рояль в кустах… Вы имеете в виду Proimobil, с которым вы сейчас сотрудничаете? А что, и в самом деле все агенты Proimobil обязаны сбрасывать объекты в общую базу?

Обязанности нет. Но большинство агентов уже почувствовало выгоду и пользу от такой работы. Поэтому сейчас на сделки, которые тянулись неделями или месяцами, достаточно нескольких минут.

А как делятся комиссионные?

Все очень просто, есть сторона покупателя, есть сторона продавца, каждый агент стремится обеспечить своему клиенту наилучшие условия, а комиссия от сделки делится между агентами. Если хотите, могу как-нибудь показать, как система работает на практике…

С удовольствием. Вот же мы (я) заговорились, начав с правописания слова «риэлтор». На самом деле я хотел попросить вас сделать прогноз для рынка недвижимости на 2021 год. Понимаю, что прогноз – дело неблагодарное, но нужны же какие-то ориентиры на этот год, который тоже начинает претендовать на премию по непредсказуемости.

Попробую. Тем более, что в Proimobil мы ориентируемся не по чьим-либо прогнозам, а прогнозируем рынок исходя из потока реальных сделок и запросов…

Женя! Я и раньше любил Proimobil, как своего партнера, но мы же сейчас не про Proimobil, а про прогноз для рынка! Итак?

Итак. Аспект номер один. Вы знаете, не будем комментировать по каким причинам, но уже два года никому в Кишиневе не выписывалась авторизация на новое строительство. Поэтому, фактически, мы сейчас заканчиваем продавать квартиры в новостройках, начатых 3-4 года назад. Еще примерно полгода и этот жилищный фонд закончится. Продавать будет практически нечего, если говорить о «первичке». Новые квартиры из воздуха не появятся. На их «создание» нужен цикл в 2-3 года, как минимум.

То есть нас ждет дефицит на рынке новостроя?

Спрос не падает, несмотря на пандемию, а, возможно, и благодаря ей. Это приведет к росту цен не только на новострой. За ним подтянется и «вторичка». А что касается земельных участков в черте города или рядом, домов или квартир с террасами, то практически все они «ушли» еще прошлым летом.

И как вы думаете будет разворачиваться ситуация?

Джек пот сорвут те компании, которые начнут строить небольшие дома с небольшими участками. Качели поставить, барбекю, пусть немного земли, но под открытым небом. Такая недвижимость будет улетать как пирожки.

Кто еще будет процветать?

Те строительные компании, которые предоставят покупателям удобные программы по выплате рассрочки, минуя банковские кредиты. Не все могут подтвердить свои доходы, рассрочка решает эту проблему.

Это вы говорите об игроках рынка. А какую стратегию выбрать покупателям?

Сейчас, как, впрочем, и всегда, актуален совет Марка Твена: «Покупайте землю, ведь ее уже больше никто не производит». Но речь не только о земле. Вы же знаете, я с самого начала присутствовал при продажах квартир в одном из самых больших жилых комплексов на Рышкановке. За три года те, кто купили квартиры на «входе» по 500 евро за метр, сейчас могут отдать их уже по 1000 евро за квадратный метр. Где еще в «белом» секторе вы найдете рентабельность 100% за три года, по 33% в год?

И закончите вы прогноз призывом обращаться к профессионалам?

Конечно. К тем, кому вы доверяете.