Андрей Врабие
 

На практике 100%  гарантий в отношении вторичного жилья вам не даст никто. Однако снизить потенциальные риски можно и нужно.

***

Двойная реституция

Вопрос: Можно ли в договоре на покупку квартиры снизить ее стоимость? Хотелось бы сэкономить на нотариальном тарифе и госпошлине.

Ответ: В данном случае есть риск потери денег, если сделка купли-продажи квартиры будет признана недействительной, например, продавца признают недееспособным на момент заключения договора. Наступает так называемая двойная реституция, когда обе стороны возвращают полученное в результате сделки: покупатель – квартиру, продавец – деньги. Это может стать для покупателя крайне печальным, если в целях экономии на платежах в договоре была указана заниженная стоимость сделки.

В такой ситуации вернуть свои деньги целиком практически невозможно. Более того, разница между реально полученными деньгами и теми, что придется возвращать в случае расторжения сделки, сама по себе может стать сильным искушением для продавца, даже если он с самого начала не задумывал никаких манипуляций. Именно поэтому юристы, как правило, советуют покупателям отражать в договоре реальную стоимость квартиры. Кроме того, рекомендуется нотариально фиксировать сам факт передачи денег.

***

Квартира по доверенности

Вопрос: Насколько опасно приобретать квартиру, которая продается по доверенности?

Ответ: С одной стороны, в силу различных обстоятельств есть масса случаев, когда квартира может быть продана только по доверенности. К примеру, болезнь собственника, преклонный возраст, длительная командировка и т.п. С другой стороны, существует довольно много рисковых обстоятельств, сопутствующих такой сделке.

Вот основные моменты, на которые следует обратить особое внимание при покупке квартиры по доверенности. Прежде всего, посмотрите на дату ее выдачи. Доверенность действует лишь в течение определенного времени – это указанный в ней срок, который не может превышать трех лет. Отсутствие даты выдачи влечет за собой ничтожность доверенности. Желательно, чтобы временной промежуток между датой выдачи этого документа и датой заключения договора купли-продажи был как можно меньше, так как действие доверенности прекращается по самым разным обстоятельствам, а не только по срокам. В случае прекращения ее действия в большинстве случаев совершенная сделка может быть легко оспорена.

Доверенность прекращается, например, вследствие отмены лицом, выдавшим ее. Этот факт может быть неизвестен представителю, либо он может скрыть отмену доверенности. Другой пример – смерть гражданина, выдавшего доверенность, признание его недееспособным, ограниченно дееспособным либо безвестно отсутствующим и т.п. Об этом покупатель может быть не поставлен в известность недобросовестным представителем, а может и вовсе стать жертвой мошенников. В этом таится главная опасность таких сделок.

Поэтому в день заключения договора купли-продажи лучше проверить у нотариуса либо другого полномочного лица, удостоверявшего доверенность, не была ли она отменена. Это можно сделать по телефону либо непосредственно в нотариальной конторе. Однако необходимо учитывать, что нотариус не обязан предоставлять такую информацию, и в ее получении может быть отказано. Также желательно каким-то образом убедиться в том, что доверитель «жив-здоров» и не передумал совершать сделку.

P.S. В следующую среду читайте советы юриста по поводу того, как бороться с некачественным отоплением, а также по другим вопросам, связанным с начавшимся отопительным сезоном.