Егор Новиков

По данным биржи Lara, арендаторов интересуют, в основном, офисные помещения, расположенные в центре Кишинева. Однако предложение превышает спрос, что заставляет владельцев помещений, сдаваемых в аренду, быть более податливыми и уступчивыми. Уступки, главным образом, следующие - отделка помещения за счет владельца офиса и включение коммунальных платежей в сумму аренды. Согласно бирже Lara, стоимость аренды одного квадратного метра офисной площади колеблется от 7 до 12 евро в месяц. В офисах класса A аренда находится на уровне 15 евро за квадратный метр. Продажная стоимость офисов более низких классов, опять по данным Lara, сейчас стабилизировалась на уровне 600-1200 евро за квадратный метр. Теперь необходимо некоторое пояснение по классификации офисной недвижимости.

Офисы делятся на четыре класса - А, В, С и D. Самый престижный из них - класс А. Его характерные отличия: расположен в специально построенном офисном центре. Обязательно в центральной или деловой части города. У него должны быть все атрибуты современного делового центра: новое здание, система кондиционирования, высокоскоростные лифты, кафетерий, система контроля доступа, «просторная парковка, соответствующий архитектурный стиль - стиль делового офисного центра, высокое качество отделки и грамотное и продуманное управление зданием», говорит директор риелторской компании Gofma Consalting Дмитрий Тэрэбуркэ.

Класс B - это офисы экономкласса, обычно здания 20-летней давности и старше, в большинстве своем строившиеся не как офисные здания, но по мере возможностей модернизированные в соответствии с современными требованиями.

Класс С — офисы, находящиеся за пределами центра — на окраинах, в спальных районах, или в районах, которые называются «непрестижными». Обычно они располагаются в непрезентабельных зданиях с косметическим ремонтом, с неудобной или плохо продуманной парковкой или вовсе без нее - в общем, конторское или административное здание советского типа, не претерпевшее серьезной модернизации или переделки.

И, наконец, класс D. То же самое, что класс С, но с отсутствием даже косметического ремонта и еще более усеченной инфраструктурой.

– Но Кишинев ни по масштабу, ни по менталитету не готов формировать и заполнять бизнес-центры класса А или В, - считает Дмитрий Тэрэбуркэ. - Возьмите Sky Tower или Le Roi, которые позиционируют себя как офисные центры класса А. Они до сих пор испытывают трудности со сдачей офисов в аренду. При том что это трудные и сложные проекты, их можно отнести к классу А только молдавского рынка, так как к международному классу А они мало подходят.

Несмотря на высокий уровень предложений по офисной недвижимости, на рынке появляются и будут появляться новые офисные здания. Но это офисные центры узкой или специфичной направленности, например, когда крупная коммерческая фирма или компания строит офисное здание для себя. Последний пример - переоборудование недостроенного административного здания Кишиневского тракторного завода под офисный центр компании AMG Argo-Management Group.

– Не исключено, что владельцы нового офиса провели анализ рынка и знают, для чего и почему взялись реконструировать старое здание, а не строить новое, - говорит руководитель агентства недвижимости Triada Валериу Опинкэ.

«Провели анализ рынка» - существенное замечание, так как застройщики считают анализ - оценка месторасположения будущего здания, наличие к нему подъездных путей, спрос на офисные помещения и так далее – напрасной и к тому же затратной мерой и предпочитают обходиться без нее, что уже привело к появлению провальных проектов, впрочем, это никого ничему пока не научило.  

Как считает Дмитрий Тэрэбуркэ, никаких ценовых сдвигов на рынке офисной недвижимости, как и недвижимости в целом, в ближайшее время не произойдет. Причина - состояние экономики и длительная политическая нестабильность в стране, которая отпугнула иностранных инвесторов. Если политическая ситуация в Молдове нормализуется, потребуется еще от года до двух лет, чтобы инвесторы пригляделись и начались инвестиции, сначала мелкие, с переходом на крупные и более долгосрочные. Причем их интенсивность и объем еще зависят от сроков выхода из мирового экономического кризиса