Бобусь Запольский

Вырос интерес к ликвидным квартирам, то есть тем, которые можно быстро и без потерь в цене продать, притом все расходы по оформлению сделки и комиссионные маклеру отнести на счет покупателя.

Но тех, кто сегодня покупает такие квартиры, интересуют не их ликвидность, а эксплуатационные расходы. Чем меньше общая площадь квартиры, тем дешевле выходит ее содержание. То есть покупатели такого жилья обычно люди с невысокими доходами, у которых квартплата отбирает большую часть семейного бюджета. И покупают они такие квартиры, продав свое прежнее жилье большей площади. По сути, это обычный обмен квартиры большей площади на меньшую, с доплатой за разницу в квадратных метрах.

По словам директора бюро недвижимости биржи Lara Николая Остафейчука, 30-50% квартир продаются ради обмена на меньшую жилплощадь. Причины, как считает Николай Остафечук, в высоких тарифах на коммунальные услуги. Есть, по крайней мере, два значимых повода, заставляющих людей менять свои квартиры на жилье меньшей площади. Первый - перспектива повышения тарифов на централизованное теплоснабжение. Перспектива реальная. Природный газ подорожал на 21%, а его доля в цене теплоносителя составляет более 90%. «В этом отопительном сезоне за отопление двухкомнатной квартиры потребителю приходилось платить 1000-1500 леев, – сказал директор бюро недвижимости. - Добавьте к этой цифре еще 21% и получите сумму, которую придется платить за теплоноситель в этом году. Второе - большие долги по отоплению и квартплате. «Термоком» сейчас взялся выбивать долги, подавая заявления в суд на злостных неплательщиков. И многие должники, не дожидаясь повестки в юридические органы, занялись обменом квартир на меньшую площадь. Такой обмен, во-первых, поможет рассчитаться с долгами по квартплате. Во-вторых, за квартиру меньшей площади и платить меньше. В-третьих, разница от продажи все-таки кое-какая останется. На нее можно жить или потратить по своему усмотрению».

На квартиры большой площади – трехкомнатные, четырехкомнатные, спрос невысокий, и время экспозиции квартиры, то есть срок выставления ее на продажу, может достигать нескольких месяцев. Средний срок экспозиции квартиры на рынке, от момента ее выставления на продажу до самой продажи, составляет в среднем три месяца. Но если ликвидные квартиры небольшой площади уходят за считанные недели, то продажа трехкомнатной квартиры может растянуться на год и даже больше. Четырехкомнатную квартиру продать практически невозможно. При этом покупатель жилья из трех комнат, фигура сейчас довольно редкая, как правило, долго и нудно торгуется, так как знает, что добьется своей цены не у этого продавца, так у другого - предложений в этом сегменте на столичном рынке недвижимости более чем достаточно.  

Но продавцы очень плохо идут на снижение заявленной цены, только в случае крайне необходимых обстоятельств - срочный возврат долга, переезд на ПМЖ в другое место и т.д. В основном продавец продает квартиру, чтобы приобрести другую, и ему нет смысла снижать заявленную цену. Такие обмены и держат цены на определенном уровне. Если бы покупатели просто избавлялись от ненужного жилья, не покупая другое, цены были бы еще ниже.

Однако не все квартиры продаются и покупаются по принципу городского обмена. Определенная категория покупателей, в основном пенсионеры или люди, уже вырастившие детей, продавая квартиры в городе, покупают сельские домики с участками в одноэтажных пригородах Кишинева - Ставченах, Данченах, Бубуечь, Яловенах и т.д. Даже в Страшенах. Это не принцип современных таунхаусов – элитных поселков в пригородной зоне больших городов - модное направление нашей действительности, это банальный принцип все той же экономии. Сельский дом, даже газифицированный, обычно дешевле городской квартиры, и обмен по такому принципу дает пенсионерам возможность доживать жизнь поближе к земле и жить на разницу от продажи квартиры. Иными словами, под треть, как минимум, всех сделок на рынке жилой недвижимости столицы положен принцип выживания.

Теперь о средних ценах на жилье. Центр города всегда котировался как престижный, и продажная цена квадратного метра тут процентов на 10-15 превосходит другие районы города, между которыми  большой ценовой разницы нет. Но если углубиться в детали, которые фиксирует дотошная статистика, то самое дорогое жилье сегодня на Ботанике. Квадратный метр однокомнатной квартиры здесь доходит до 711 евро. Цены на двухкомнатные лежат в пределах 620-660 евро, трехкомнатные продаются по 530-590 евро за квадратный метр.

Остальные районы – Рышкановка, Буюканы и Чеканы - по ценам примерно равны. Стоимость однокомнатных квартир здесь находится в ценовом диапазоне 660-705 евро. Двухкомнатные предлагаются по 630-695 евро. А за трехкомнатные просят 530-640 евро. Цены, конечно, усредненные. На стоимость жилья влияют этаж, на котором находится квартира, удаленность от магазинов и транспортных коммуникаций, возраст здания, в последнее время значение придают виду из окон и т.д.  

Что будет с ценам – продолжат падать или пойдут вверх, вопрос пока риторический, на него нет конкретного ответа. Есть предположения, что с ними произойдет, если ситуация будет развиваться по сценарию прошлого года, то есть вялотекущее падение цен с сезонным остановками – например, летом, когда активность на рынке снижается, цены стабилизируются, а чуть активность увеличивается, цены немного сползают вниз.

Над установившимся уровнем средних цен дамокловым мечом нависли квартиры в новостройках, приобретенные года три-четыре назад для вложения средств, как защита от финансовых кризисов и прочих экономических катаклизмов. Это одна из версий развития ситуации. И вот почему.

Постоянно падающие цены на жилье и у нас и в соседних странах держат владельцев жилья, купленного ради вложения средств, в постоянном напряжении. Приобретались такие квартиры, в которых никто никогда не жил, менее чем по 600 евро за квадратный метр, и хотя все они в «белом варианте», цена на них сегодня на среднем уровне 650 евро за квадратный метр. Продают сегодня таких квартир немного. Но если цены на них опустятся к критическим 600 евро за квадратный метр, произойдет массовый выброс жилья на рынок. Всплеск предложения породит снижение цен. Но это всего лишь прогноз. Текущая ситуация, в общем, благоприятна для владельцев такого жилья - цены на столичном рынке жилой недвижимости стабилизировались, а колебания в них незначительны.

Но пока ситуация в стране, политическая и экономическая - в первой нет стабильности, во второй каких-либо серьезных перспектив роста, - отпугивает потенциальных инвесторов от покупки квартир, то цены на жилье будут либо держаться на установившемся уровне, либо вяло падать. Так считает руководитель Gofma Consulting Дмитрий Тэрэбуркэ, но при этом добавляет, «если не произойдет ничего непредвиденного». А что попадает под определение «непредвиденного»?

В первой половине 2001 года рынок жилья тоже был вялотекущим. Квартиры продавались месяцами, покупатели были придирчивыми, продавцы уступчивыми. Кто мог предвидеть, что 11 сентября произойдет теракт в Нью-Йорке? Доллары, спокойно лежавшие в «закромах», после теракта резко выбросились на рынок жилой недвижимости - тревожащие прогнозы о крахе американской экономики и неизбежной девальвации американской валюты заставили перепуганных держателей долларов от них избавиться. Деньги хлынули на рынок жилья, как «самый надежный и стабильный», и за несколько месяцев подняли стоимость квадратного метра квартирной площади почти в два раза. Это то самое «непредвиденное», о котором говорил Дмитрий Тэрэбуркэ.