Кирилл Берестянский

Цены на вторичном рынке жилья снижаются. Сегодня средняя стоимость одного квадратного метра по Кишиневу на 10 евро ниже минимального показателя, достигнутого в июле-августе 2010 года.

В те летние месяцы жилой квадратный метр продавался в среднем по 650 евро.

А в октябре 2010-го цены пошли вверх, достигнув 670 евро за квадратный метр, и прочно держались на этих позициях до октября текущего года, когда они снова пошли вниз. Тогда это было минимальное снижение за весь кризисный период, который в нашей строительной отрасли начался в октябре 2008 года. Напомним, что в августе 2008 года был достигнут средний максимальный пик цен на жилье - 908 евро за квадратный метр. Этот показатель не перекрыт до сих пор, и, учитывая низкий покупательский спрос в республике, если и будет перекрыт, то еще не скоро.

Покупательский спрос тоже не переориентировался. Как сказал корреспонденту «Панорамы» директор агентства недвижимости Nika-imobil Петр Олейников, покупатели по-прежнему предпочитают покупать жилье небольшой площади, одно- и двухкомнатные квартиры. Петра Олейникова поддержал и руководитель бюро Decebal биржи недвижимости Lara Николай Остафейчук. По его словам, трех- и четырехкомнатные квартиры покупаются плохо. При этом, как показывает анализ, проведенный биржей Lara, такие квартиры, несмотря на разницу в общем метраже, продаются практически по одинаковой цене.

Что касается качества самих квартир, то, как говорит директор риелторской фирмы Gofma Consulting Дмитрий Тэрэбуркэ, покупатели предпочитают квартиры в «серийных» домах - панельных девятиэтажках 143-й и 135-й серий и каркасно-котельцовых пятиэтажках 102-й серии.

«Хрущевки», построенные в конце 50-х - начале 60-х годов прошлого века, привлекательны лишь в силу своего расположения - ими застроены центральные зоны практически всех столичных микрорайонов. То есть они находятся в зоне развитой инфраструктуры. А как жилье они давно устарели.

Не лучше и «брежневки», строившиеся во второй половине 60-х - начале 70-х годов прошлого века. Планировка в этих домах чуть получше, чем у «хрущевок», но ей все равно далеко до современных требований, которые выражаются следующими параметрами - кухня площадью не меньше 8 квадратных метров, широкие коридоры, квадратные, по возможности, комнаты, большой или широкий балкон или лоджия.

Из зданий временного периода «хрущевок» спросом пользуются так называемые «чешки» - несколько десятков кишиневских домов, строившихся, в основном, как кооперативное жилье. Привлекательны они и хорошей планировкой, и тем, что строились из котельца. Кухни в этих домах площадью 8 квадратных метров. Повышена и жилая площадь: 32 квадратных метра против 27 в «хрущевках» и «брежневках».

В среднем, «хрущевки» могут уступать в цене серийным домам до 15% стоимости, учитывая возраст здания, состояние квартиры, подъезда, придомовой территории и прочих параметров.

По данным Gofma Consulting, на рынке жилой недвижимости Кишинева, по состоянию на ноябрь текущего года, цены предложения поднимались до 917 евро за квадратный метр. Самую низкую цену - 711 евро за квадратный метр в трехкомнатной квартире - просили в столичном районе Скулянка.

Здесь необходимо сделать небольшое уточнение. Анализ цен рынка недвижимости во всем мире ведется на основании цен предложения, так как анализ продажных цен дает не очень точный результат. В последнем случае на объективность влияет умение продавца торговаться, а также ситуация, которая заставила продавца расстаться с квартирой. Например, срочный переезд или возврат большого долга вынуждают продавца идти на большие уступки.

Так, данные, публикуемые биржей недвижимости Lara, на 10-15% разнятся с анализом ежемесячных цен, собираемых компанией Gofma Consulting. Обратите внимание, что Lara сообщает цены продажи, а Gofma Consulting - предложения.

Итак, самый дорогой квадратный метр в ноябре 2011 года для двухкомнатных и однокомнатных квартир установлен в центре Кишинева - 917 евро. Если взять районы города, по которым проводится анализ, - Центр, Ботаника, Рышкановка, Буюканы, Чеканы, Скулянка, Старая почта и Телецентр, то самые дорогие однокомнатные квартиры на Скулянке - 883 евро, на Ботанике и Рышкановке - 870 и 861 евро за квадратный метр соответственно. На Телецентре и Чеканах за квадратный метр однокомнатной квартиры просят 827 евро.

На Буюканах однокомнатные тоже преодолели планку в 800 евро - квадратный метр в этом районе продают по 802 евро, а в остальных районах цена колеблется в пределах 790-798 евро.

Стоимость квадратного метра в двухкомнатных квартирах, которые тоже попадают в разряд повышенного спроса, распределилась следующим образом. Самый дорогой показатель на Телецентре - 891 евро.

Телецентр не самый популярный и престижный столичный район и в лидеры попал случайно. Как объяснили в Gofma Cosulting, такая высокая цена объясняется просто - в ноябре в списке продаж не было дешевых «хрущевок», которых в этом районе предостаточно.

Далее в порядке убывания популярности: Рышкановка - 866 евро, Ботаника — 853, Буюканы — 850, Чеканы — 833, Старая почта - 794 и Скулянка - 776 евро.

С ценами на трехкомнатные квартиры следующий порядок: в Центре города, как самом престижном районе, цена за квадратный метр составляет 855 евро. На вторые позиции опять выбился Телецентр - 777 евро. И далее в порядке убывания: Буюканы - 765 евро, Ботаника — 761, Рышкановка — 758, Старая почта — 743, Чеканы - 743 и Скулянка - 711 евро.

Прогнозы на будущий год малооптимистичны и для продавцов и для покупателей. По одним прогнозам, цены на жилье будут снижаться и дальше. Кризис продолжается, Молдова - самая бедная страна Европы, с хроническим правительственным кризисом - малопривлекательна для инвестиций, в том числе и в жилую недвижимость.

С другой стороны, политологи и экономисты высокого уровня предрекают кризис еврозоны, сокращение числа стран-участниц ЕС, что может вызвать кризис евро как мировой валюты. Если эти сообщения из прогнозов перейдут на уровень реальности, на рынок жилой недвижимости сразу хлынут миллионы евро, что тут же вызовет скачок цен на квадратный метр.

Поэтому предрекать что-то конкретное практически невозможно. Слишком непредсказуема ситуация на ближайший год.