Обычно весна будит не только природу, но и бизнес. Однако в нашей стране сезонный фактор все больше теряет свою роль, уступая место тотальной неопределенности, недоверию, нерешительности населения, которое предпочитает отложить покупки до лучших времен. Правда, какие уж там «предпочтения отложить до лучших времен» -  чаще всего откладывать нечего.

Желающих продать и купить на рынке недвижимости Кишинева нынче совсем немного.  Кроме вышеперечисленных причин, и людей-то у нас мало — все, кто мог, уже уехали. Как отметил глава бюро Decebal биржи Lara Николай Остафейчук, потенциальных покупателей и продавцов стало меньше потому, что уехавшие за границу предпочитают покупать недвижимость там, куда уехали. По словам Николая Остафейчука, для роста активности на рынке недвижимости в этом году нет никаких предпосылок.

- Активность увеличивается каждый год в весенне-летний период. В этом году ожидается, что это тоже произойдет, однако она не будет выше, чем в том же периоде прошлого года, и будет вялой, - считает Николай Остафейчук.

По его словам, люди продают и покупают недвижимость только в исключительных случаях - когда очень надо.

- У нас нет альтернативы бизнеса: продав квартиру, деньги особо некуда вложить. Люди не хотят продавать недвижимость и остаться без ничего. Поэтому они выжидают, - отметил Николай Остафейчук. - Кроме того, нас же постоянно обманывают, и у потенциальных продавцов появляются какие-то надежды, и они ждут изменения ситуации, когда слова и обещания станут реальностью.

Малое количество сделок отметил и директор агентства недвижимости Nika Imobil Петр Олейник.

- Уже ставший хроническим политический кризис в стране, а также ухудшающаяся экономическая ситуация, снижение объема иностранных инвестиций и, как результат всего этого, отток населения – условия, которые никак не могли способствовать развитию рынка недвижимости. И даже небольшой рост объема денежных переводов не смог переломить ситуацию в лучшую сторону, - отмечается в отчете Nika Imobil.

Цены на жилую недвижимость медленно идут вниз

Как отметил Петр Олейник, небольшое количество сделок пока не позволяет сказать, что цены пошли вниз.

- Сезон только начался, апрель и май, как правило, самые показательные месяцы, поэтому что-либо сказать и сделать прогноз на год можно будет в конце мая - начале июня. Не думаю, что произойдут значительные изменения цен, но их снижение небольшими шагами все же ожидается, - отметил глава Nika Imobil.

По его словам, есть большая разница между ценой спроса и предложения. Поэтому, если вы продаете квартиру и ставите реальную рыночную цену, то на продажу квартиры может уйти до трех месяцев, а если цена будет завышена, то продавать можно бесконечно.

Кстати, важно правильно оценить квартиру в случае ее продажи.

- Для этого можно найти на рынке аналогичные объекты, которые есть в продаже. Если есть возможность, нужно поехать и посмотреть квартиру и тогда определить торговую стоимость вашей квартиры. А в процессе продажи, когда будут приходить покупатели, запрашиваемая вами цена уже будет корректироваться, - рассказал Петр Олейник.

По мнению руководителя бюро «Дечебал» биржы Lara Николая Остафейчука, в Кишиневе уже наметился тренд медленного понижения цен на жилую недвижимость.

Чем меньше площадь, тем лучше

По данным агентства недвижимости Nika Imobil, наибольшим спросом в Кишиневе пользуется недорогое, ликвидное жилье в диапазоне цен 25000-40000 евро. Это 1-2-комнатные квартиры в домах типовых проектов (серии МС,143,102) в спальных районах.

В структуре продаж на долю малогабаритного жилья – 1-2-комнатных квартир – приходится 60-70% сделок. В то же время, 3-комнатные квартиры находят своих покупателей с большим трудом, а 4-комнатные и более квартиры продаются очень сложно.

Покупатели предпочитают квартиры в котельцовых домах, несмотря на то, что они стоят на 10% дороже, чем аналогичные в панельных. Менее всего востребованы квартиры в монолитных домах из-за отсутствия газа и плохого состояния подъездов и лифтов.

Цены на элитное жилье в центральной части города установились на уровне 1000-1200 евро за метр, а стоимость парковочных мест в таких комплексах - 8-13 тысяч евро.

Что касается новостроя, то в связи с тем, что основная масса покупателей может позволить себе жилье только небольшой площади, застройщики отреагировали на новую структуру спроса и уменьшили площадь строящихся квартир. Теперь в некоторых новостроях площадь 1-комнатных квартир составляет 40-50 кв.м, 2-комнатных – 60-70 кв.м, 3-комнатных – 80-85 кв.м. При этом значительно увеличилась – до 70-80% - доля 1-2-комнатных квартир в строящихся домах.

По словам главы бюро биржы Lara Николая Остафейчука, людям нужны оптимальные площади, но их немного, поэтому чаще продается вторичное жилье. Кроме того, по его словам, потенциальные покупатели стали с еще большим недоверием относиться к незавершенному строительству.

- Они боятся обмана, поэтому предпочитают покупать уже завершенные квартиры, - отметил он.

Согласно прогнозам агентства недвижимости Euroimobil, на первичном рынке в 2013 году будут пользоваться спросом 1-комнатные и 2-комнатные квартиры площадью 39-49 кв.м (для первых) и 63-75 кв.м (для вторых), в ценовом параметре 600-680 евро за 1 кв.м, в домах с 2-3 подъездами.

На вторичном рынке, по прогнозам агентства, будут пользоваться спросом квартиры в центре города площадью 50-75 кв.м для проживания и, как инвестиции для сдачи в аренду, по 750 - 950 евро за 1 кв.м. Также будут покупать 1-2-комнатные квартиры площадью 40-72 кв.м на центральных улицах районов Ботаника, Рышкановка и Чеканы в домах улучшенной планировки (102, чешка, 143, МС, 135 серии в 5- и 9-этажных домах). Ценовой параметр 680-750 евро за 1 м2.

Бум строительства мансард сходит на нет

Мансарды многие покупают тоже по той причине, что у них маленький метраж. В то же время, бум строительства мансард постепенно сходит на нет. Как отметили в Nika Imobil, обусловлено это, в том числе,  некачественным исполнением. Старый регламент 2001 года, по которому выдавались разрешения на строительство, четко не регламентировал многие спорные вопросы.

Кроме того, мансарды предлагались по цене 500-700 евро, а это сопоставимо с ценой квартиры в новом доме. Доступным для покупателей этот тип жилья стал только благодаря тому, что площади квартир мансардного типа небольшие – 20-60 кв. м. Но и тут не обошлось без подвод­ных камней.

- Во-первых, таких «бюджетных вариантов» было немного, и предлагались они, в основном, в мансардах, которые были надстроены над общежитиями. Это, как правило, не очень привлекало покупателей. Во-вторых, сыграли свою роль и особенности проектирования мансардного строительства. Так, размещать санузлы в мансардах можно только над санузлами последнего этажа, а не над жилыми помещениями. В результате спроектировать мансарды маленьких площадей очень часто не удавалось, приходилось строить и трехкомнатные квартиры. Для того чтобы уменьшить площадь строящихся квартир, начали возводить двухуровневые мансарды, размещая санузлы на вторых этажах квартир. Такая планировка очень настораживала покупателей, - отметили в агентстве.

ЦИФРЫ

Средняя стоимость 1 кв. м квартир в Кишиневе в феврале 2013 года составила 590 евро

По данным биржи недвижимости Lara, уже пятый месяц подряд она остается неизменной.

В частности, в феврале 2013 г. 1 кв.м в 1-комнатных квартирах на Ботанике стоил 570-689 евро;

на Боюканах - 641-674 евро; в Центре - 669-786 евро; на Чеканах – 631-642 евро; на Рышкановке - 635-677 евро.

2-комнатные квартиры предлагались к продаже на Ботанике в феврале 2013 г. по 534-635 евро за кв. м;

на Боюканах - 631-640 евро;  в Центре - 650-709 евро; на Чеканах - 588-633 евро; на Рышкановке - 615-666 евро.

Стоимость 1 кв. м в 3-комнатных квартирах в феврале 2013 г. на Ботанике составляла 484-569 евро; на Боюканах - 538-553 евро; в Центре - 556-614 евро; на Чеканах - 517-587 евро; на Рышкановке - 547-587 евро.

4-комнатные квартиры продавались по цене 440-513 евро за 1 кв. м на Ботанике; 502-513 евро - на Боюканах; 499-547 евро - в Центре; 466-518 евро - на Чеканах; 513-533 евро - на Рышкановке.