Агентство недвижимости Euroimobil представило обзор и прогноз изменений на рынке недвижимости Кишинева.

По данным агентства,  положительно на ситуацию на рынке недвижимости жилья в 2014 году могут повлиять два обстоятельства: доступ к дешевым ипотечным кредитам на уровне 3-5% годовых и экономическая и политическая стабильность в стране. В то же время, даже если цены снизятся еще на 7%, ничего катастрофического не произойдет. Пока у строителей сохраняется минимальная доходность, они будут продолжать строить, так как остановка строительства равносильна разорению. На рынке произойдет очищение: компании, обладающие ресурсами, хорошей технической базой и репутацией, останутся, а остальные покинут рынок.

Новострой, первичный рынок жилья

За прошедший 2013 год в сегменте первичного рынка жилья было представлено большое количество предложений. По наблюдениям Euroimobil, в мун. Кишинэу насчитывается 69 компаний и 142 объекта, находящихся на стадии строительства.

Распределение новостроя по секторам Кишинева в 2013 году. Источник: Euroimobil

Больше всего обьектов, по наблюдениям Euroimobil, строится в центре столицы (38 домов). Меньше всего многоэтажных жилых домов строится на Рышкановке. Здесь отмечено лишь 16 объектов.

Средние цены на новострой в Кишиневе (1м2/евро) в 2013 году.

В центре столицы самая высокая стоимость новостроя. В среднем, жилье в этом районе стоит 819 евро за один квадратный метр. Средняя цена одного квадратного метра жилья в новострое в Кишиневе составляла 622 евро в 2013 году.

Оценить, произошло ли снижение цен в 2013 году, сложно, так как в случае новостроя выделяют три цены: официальную цену, которую компания заявляет в начале продаж, цену в случае стопроцентной оплаты, и цену, которую выставляют в случае рассрочки платежа. В последнем случае цена зависит от размера первоначального взноса. Таким образом, разница между минимальной и максимальной ценой одной и той же квартиры может колебаться в районе 75 евро за один квадратный метр.

Характеристики спроса в сегменте первичного жилья

Главное условие, как и в 2012 году, насколько готов объект. Чем выше процент готовности дома, тем выше спрос. Наибольший спрос на новострой отмечен на Ботанике и на Рышкановке. Центр традиционно стоит особняком.

Больше всего пользуются спросом 1-комнатные квартиры площадью 39-49 кв.м и 2-комнатные площадью 63 – 75 кв.м.

По предварительным данным  Euroimobil, на протяжении 2012-2013 гг. наблюдается строгая сегментация: застройщики начали строить дома эконом-класса, в которых присутствуют только 1-комнатные и 2-комнатные квартиры, и дома бизнес-класса (премиум-класса).

В 2013 году спросом пользовались квартиры в новостройках премиум-класса и эконом-класса. Отсутствует «золотая» середина. Это говорит о поляризации инвесторов и постепенном сокращении числа  покупателей со средним достатком. В определенной степени это стало следствием девальвации национальной валюты. У людей со средним уровнем доходов в леях покупательная способность снизилась, учитывая, что большая часть денег стала уходить на первоочередные нужды: питание, одежду, услуги, а резервов для накопления средств на жилье становится меньше. Другая ситуация с клиентами, у которых высокий уровень доходов, их покупательная способность относительно недвижимости осталась на прежнем уровне.

По наблюдению Euroimobil, в 2013 году соотношение продаж однокомнатных квартир на первичном и вторичном рынке составляет 50/50. В сегменте двухкомнатных квартир площадью до 60-70 кв. м. 65% продаж приходится на вторичный рынок и 35% - на новострой. Продажи квартир большой площади (более 70-80 кв. м) преобладают на рынке новостроя.

Прогноз на 2014 по первичному рынку жилья в Кишиневе

a. Сохранится спрос на квартиры стоимостью 580-620 евро за один квадратный метр, на 1-комнатные квартиры площадью 39-49 кв. м. и 2-комнатные квартиры площадью 63-75 кв. м. Количество таких квартир в 2013 году, приемлемых как по площади, так и по стоимости, по сравнению с 2012 годом, возросло.

b. Сохранится спрос на квартиры премиум-класса и бизнес класса, стоимостью 820-1120 евро за один кв. м, площадью 90-150 кв. м, расположенных в домах в центре столицы, а также в парковых зонах города и районах, прилегающих непосредственно к центру.