Владислав Бордеяну

Молдавский рынок недвижимости уже более пяти лет не может выбраться из кризиса. Специалисты рынка прогнозируют продолжение затишья и в 2014 году, и это несмотря на снижение цен. Стоит ли ожидать ценового «дна», увеличится ли спрос на рынке с  предстоящими парламентскими выборами, - об этом в обзоре NOI.md.
 
Затяжной кризис
 
Стагнация на рынке недвижимости началась еще пять лет назад. Тогда летом 2008 года были зарегистрированы как на вторичном рынке, так и на первичном рынке исторические максимумы - стоимость квадратного метра общей площади квартир составила порядка 900 евро.
 
«Со второй половины 2008 года экономическая ситуация начала меняться, но рынок недвижимости из-за инертности почувствовал это только в ноябре. Продавцы не могли поверить, что после семи лет безостановочного роста цен на недвижимость ситуация может измениться, и не хотели снижать цены. Покупатели отказывались приобретать недвижимость по текущим ценам – и выжидали. В результате рынок оказался парализован», - отмечает в своем обзоре  за период с 2008 по 2013 годы директор агентства недвижимости Nika Imobil Петр Олейник.
 
По его словам, цены стали резко снижаться уже в 2009 году. «Политическая нестабильность и экономический кризис оказали негативное влияние на рынок жилья. Стоимость квадратного метра снизилась на 22% и составила 700 евро. В 2010 году цены упали еще на 6% - до уровня 670 евро за метр. На этом фаза активного снижения цен закончилась, и наступил длительный период посткризисной стабильности.
 
В течение последующих трех лет (2011-2013 гг.) стоимость квадратного метра находилась в районе 650 евро. Такой длительный период стабильных цен позволил сделать предположение, что рынок достиг дна, и снижения цен уже не будет. Однако в 2013 году снижение продолжилось. Осенью 2013 года цены снизились на 7% – до уровня 600 евро», - отмечает специалист. По словам Петра Олейника, на первичном рынке складывалась похожая ситуация, но со своей спецификой.
 
В то же время, говорит специалист, несмотря на стагнацию, за пять лет на рынке недвижимости произошли качественные изменения: сократилась с 30-40% до 10-15% от количества сделок доля инвестиционных покупок, исчезла ярко выраженная сезонность, при которой основные всплески покупательской активности приходились на весну. Помимо этого изменилась и структура рынка: наибольшим спросом стали пользоваться 1-комнатные квартиры – 40% (до кризиса 20%) , а доля 2-комнатных составила 30% (до кризиса 50%).
 
Тенденция продолжается и в 2014 году
 
Специалисты рынка отмечают, что текущий год начался с более низких экономических показателей, по сравнению с 2013 годом. Это связано как с внешними политическими событиями, в частности ситуацией на Украине, так и с внутренними политическими и экономическими факторами. Не последнюю роль в этом сыграло и обесценивание национальной валюты по отношению к основным мировым валютам.
 
Поэтому тенденция снижения стоимости жилья, которая наблюдается последние пять лет, продолжилась и в первом полугодии этого года. Согласно данным EuroImobil, средние цены на серийные квартиры в Кишиневе снизились в первом полугодии на 0,11% (до 672 евро за квадратный метр). По данным Nika Imobil, цены на жилую недвижимость в феврале (последние данные) снизились на 5 евро и достигли 610 евро. А вот согласно данным Биржи недвижимости  Lara, средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке жилья составляет 580 евро. И эта тенденция сохраняется на протяжении последних девяти месяцев.
 
Эксперты Lara отмечают, что сохраняется спрос в ценовых сегментах от 580 – 650 евро за квадратный метр, на 1-комнатные квартиры от 31-39 м и 2 –комнатные квартиры площадью от 45 – 55 за квадратный метр, в центральных районах Ботаники, Рышкановки, Чекан, Боюкан. Количество таких предлагаемых квартир в 2014 году, приемлемых как по площади, так и по цене, по сравнению с 2013 годом увеличивается на 5-7%.
 
«Квартиры небольших площадей и квартиры относительно недорогой стоимости стали продаваться быстрее и больше, чем в предыдущие года. Особенно это стало заметно в связи с банкротством и судебными разбирательствами ряда компаний, связанных с мансардным строительством и строительством новых домов. Нельзя не отметить инцидент, произошедший со столичными мансардами на Ботанике, который снизил продажи в данном сегменте и повысил интерес к вторичному жилью небольших и недорогих квартир», - отмечают специалисты рынка.
 
В то же время, по подсчетам экспертов, с начала текущего года цены на 3-х комнатные и 4-х комнатные квартиры снизились на 5-8 %. Это стало следствием увеличения в два раза налога на жилую недвижимость. «Данное увеличение и другие дополнительные увеличения затрат на содержание квартир с большими площадями традиционно повысили предложения по 3-х комнатным, 4-х комнатным квартирам, что, в свою очередь, автоматически снизило их стоимость», - говорится в анализе Lara.
 
Специалисты характеризуют первое полугодие этого года общей стагнацией для всего столичного рынка недвижимости, и для вторичного рынка жилья — особенно. В сегменте вторичного жилья особенно четко заметны ожидания и тенденции, складывающиеся на столичном рынке жилья. Решения о продаже и о приобретении сегодня граждане принимают намного сложнее, чем в прошлые года. Со стороны продавцов это выражается в неготовности смириться со слабыми «оборотами» на рынке и соответственно со «слабыми» предложениями по цене на выставляемые в продажу квартиры. Со стороны покупателей это выражается в ожидании возможных снижениях цен на квартиры в будущем и соответственно возникающем отложенным приобретением. Квартиры на рынке вторичного жилья неохотно покупают, но особо они и не дешевеют», - говорится в обзоре Биржи недвижимости Lara.
 
Падение цен продолжится
 
Специалисты рынка очень скептично настроены по поводу изменения тренда на рынке недвижимости. Они прогнозируют снижение цен до 5% не только для вторичного рынка, но и новостроев.  Хотя представители строительных фирм, утверждают, что они не намерены снижать цены на квартиры, даже если продажи жилья будут падать.
 
«Точно можно сказать, что вторая половина текущего года не сулит нам каких-либо значимых потрясений с точки зрения ценового сегмента недвижимости. Не стоит забывать о главном политическом событии 2014 года, а именно выборы в парламент. Все это оказывает прямое воздействие на поведение потенциальных инвесторов, которые не спешат предпринимать серьезные шаги с целью инвестирования в недвижимость», - отмечают специалисты Lara.
 
Причин, которые могут изменить состояние на рынке, специалисты не видят, поэтому предполагают, что в ближайшие годы все останется по-прежнему. «Растущий объем денежных переводов не позволяет ценам упасть, а увеличивающийся уровень эмиграции не дает им вырасти»,- отмечают они.
 
Хотя специалисты не исключили увеличения количества сделок с недвижимостью из-за удешевления курса молдавского лея по отношению к валютам. Они уверены, что это также приведет к снижению стоимости квартир на вторичном рынке жилья в 2014 году.
 
Петр Олейник отмечает, что «главной проблемой рынка недвижимости в Молдове является низкий платежеспособный спрос». «Жилье нужно, но за него нечем платить, а ограниченный спрос не позволяет увеличить объемы строительства и снизить цены на жилье. Получается, как и с другими товарами, цены на которые в Молдове выше, чем в соседних странах, именно из-за небольшого рынка», - отмечает он. Специалист рынка недвижимости уверен, что предпосылок для смены тренда нет, а цены и спрос снижаются, и процесс этот будет продолжаться. Когда будет достигнуто ценовое «дно», он затруднился назвать.
 
Справка
 
Согласно данным Национального бюро статистики, жилой фонд Молдовы по состоянию на начало 2014 года составил 80,615 млн кв м. Из этого количества на долю городского жилья пришлось 31,7 млн кв м или 39,3%% общего объёма жилого фонда. Уровень обеспечения населения жильем на душу населения в среднем по стране составил 22,7 кв м. Жилой фонд составил 1,318 млн квартир, из которых в городе – 555,8 тыс. единиц, в селе – 762,6 тыс. единиц. Из общего объёма существующих квартир 10,5% – однокомнатные квартиры, 32,2% – двухкомнатные квартиры, 36,3% – трехкомнатные квартиры, 21% – четырехкомнатные и более. Преобладающая доля – 97,5% жилья находится в частной собственности граждан и юридических лиц.