Марина ТИМОТИН, Елена ЗАМУРА

Год назад «Молдавские ведомости» опубликовали статью «Правительство готовит революцию в жилищном вопросе». Вместе с автором нового закона о кондоминиуме Еленой Беженару - начальником главного управления архитектуры, строительства и жилья  министерства строительства и регионального развития, а также другими заинтересованными лицами редакция попыталась разобраться в сути изменений, которые произойдут в жизни горожан после принятия закона. По мнению редакции, положительным будет то, что работа ассоциаций владельцев кондоминиума будет упорядочена законом, а отрицательным – что закон о кондоминиуме приведет к повышению расходов на содержание жилья и создаст механизмы его отъема. По сути, за счет горожан будет создана новая сфера деятельности с новыми налогами и новыми рабочими местами. И это – на фоне и без того существенного подорожания коммунальных услуг! 

Закон не принят, а значит, точка в обсуждении не поставлена. Ряд поправок, предложенных нашими читателями и редакцией, внесен в новый вариант проекта. Законопроект находится на экспертизе в министерстве юстиции. Сегодня мы обсуждаем его вместе с Михаем Кырлигом, претором сектора Рышкань муниципия Кишинэу, восстановленным в должности, и адвокатом Вадимом Кольцовым. 

Задача закона - объединить владельцев квартир с целью поднять доходы казны

Собственники квартир объединяются в ассоциации собственников кондоминиума (недвижимость со смешанной формой собственности) с целью содержать многоквартирный дом в порядке. Количество новых организаций, которые появятся, будет огромным. У каждого кондоминиума будут два счета в банке, которые придется пополнять, чтобы содержать администрацию и платить налоги (например, налог на недвижимость с придомовой территории), заказывать справки в кадастре и других органах. Судебные разбирательства также будут стоить денег. В итоге из ничего (вернее, за наш счет) возникнет новая сфера деятельности.

Ассоциация владельцев кондоминиума будет общественной организацией с особым статусом. Возникнут имущественные обязательства. Частная собственность будет граничить с общей долевой собственностью - крыша, подвал, лестничная площадка, лифтовая шахта, придомовая территория… И за всем этим надо будет следить.

Приобретая жилье, собственник получит целый пакет обязательств – он станет членом ассоциации собственников кондоминиума и будет платить, платить, платить. Выйти из кондоминиума нельзя – разве что жилец продает квартиру или разрушается дом. Можно, однако, не вступать в ассоциацию, а заключить с ней договор об услугах.

По мнению Вадима Кольцова, образование ассоциации, перерегистрация ныне существующих ассоциаций, ЖСК и т.д. полностью зависят от деятельной позиции собственников квартир, причем 2/3 по кворуму: «Покажите мне многоквартирный дом в Кишиневе, где будет бурлить процесс организации кондоминиума?!».

Но можно догадаться, что масса «умельцев» от ЖЭКов будут правдами и неправдами создавать такие ассоциации!

В ассоциацию могут войти две и более квартир – а могут и не войти

«Это революционный шаг, который будет подкреплен законом, - считает претор сектора Рышкань Михай Кырлиг. – В свое время государственные квартиры были приватизированы, но лестничные площадки, подъезды и подвалы, придомовые территории стали собственностью муниципия. На основании нового закона о кондоминиуме в собственность ассоциации кондоминиума войдут все площади в жилом доме и придомовая территория. В ассоциацию могут войти один или более домов, две и более квартир. Если кто-то не желает вступать в ассоциацию, то ассоциация  может создаваться без него.

Ассоциация будет руководствоваться уставом. А проблемы, которые будут возникать с теми, кто не стал членом ассоциации, могут решаться путем заключения договора или через суд. Граждане, не входящие в ассоциацию, должны будут самостоятельно заключать договоры с поставщиками услуг плюс договор с ассоциацией на поставку всех услуг по обслуживанию здания. Если владелец квартиры не будет оплачивать услуги по договору с ассоциацией – взыскать долги можно будет по суду». 

Все проблемы будут решаться через суд

В новом проекте закона говорится, что управление кондоминиумом может осуществлять администратор, выбранный по конкурсу: физическое или юридическое лицо, авторизованное в установленном законом порядке. Способ авторизации устанавливается правительством.

Администратор несет ответственность перед собственниками в кондоминиуме за ущерб от его недобросовестной работы. В проекте прописан порядок заключения и расторжения контракта с администратором кондоминиума. Что касается его зарплаты – она устанавливается решением собрания и не должна быть меньше средней цифры по экономике.

Санкциям за нарушение административным советом своих обязанностей посвящена ст. 27, которая будет дополнена ссылками на статьи административного и уголовного кодексов.

А если в кондоминиуме мало квартир и не все смогут и захотят платят установленные взносы? Куда приведет коммунальный спор по поводу зарплаты председателя кондоминиума? Сможет ли суд защитить жильцов от нечистоплотных управляющих? Не начнется ли борьба за захват жилых домов частными лицами с целью управления в личных интересах – либо вообще с целью сноса? 

Кто будет управлять

Михай Кырлиг отмечает: «Собрание владельцев жилья в кондоминиуме утвердит устав - программу действий. В нем, опять же решением собрания, будет утверждено штатное расписание, зарплата работников, которые смогут работать и на общественных началах, но с той же ответственностью. Ревизионная комиссия – представитель владельцев жилья - контролирует действие администрации.

Управлять ассоциацией владельцев кондоминиума может юридическое лицо, предприятие, если жильцы передадут ему права. Может самоуправляться каждый дом, группа домов. Ситуация, когда в одном доме работают два экономических агента, управляющих жилым фондом, всем знакома. Такое случается в работе ЖСК. Но когда здание зарегистрировано в кадастре, когда его строительство окончено – ЖСК уже не могут управлять им. После принятия закона жилищные кооперативы, общества собственников приватизированного жилья обязаны реорганизоваться в ассоциации собственников кондоминиума». 

Как будут управлять

По проекту закона о кондоминиуме вопросы создания ассоциации, выплат в ремонтный фонд, получения кредитов будут приниматься не менее чем двумя третями голосов собственников жилья. Все остальные решения могут приниматься по принципу 50 процентов плюс один голос. Протокол собрания должен быть подписан всеми согласными собственниками квартир. Одна из новаций - проведения общего собрания по переписке!

Состав административного совета ассоциации собственников кондоминиума может быть отозван в любое время по предложению 10 процентов собственников, если нарушается устав. О том, какие обязанности возлагаются на администрацию кондоминиума, мы уже писали.

Деятельность административного совета регламентируется законом о доступе к информации: она должна носить прозрачный характер, информацию следует предоставлять по первому запросу жильцов. 

Обслуживание дома станет дороже, появятся новые налоги

Итак, собственники оплачивают аппарат управления кондоминиумом, содержание здания, формируют фонд ремонта здания и коммуникаций, приведения в порядок фасада и придомовой территории. Чем меньше квартир - тем выше будут взносы каждого владельца жилья.

Известно, что во вновь созданных ассоциациях в новопостроенных домах и так платят намного больше, чем в старых домах по тарифам примэрии. Но люди сами принимали решение вступить в такую ассоциации, они рассчитали свои возможности. Владельцев жилья, которое построено 20-50 лет назад и которое значительно изношено, обязуют брать на себя новые обязательства в новых, изменившихся условиях, о которых люди не были информированы.

Решение о размере выплат принимается самими собственниками. Доля каждого  рассчитывается исходя из площади единицы кондоминиума и суммы площадей всех единиц кондоминиума. Иными словами, если в доме 100 квартир площадью 4000 кв. м (100 кондоминальных единиц), то доля собственника одной квартиры (кондоминальной единицы) с площадью 40 кв.м составит один процент. 

Размер долей регистрируется в территориальном кадастровом офисе.

Средства фонда могут использоваться только на оплату ремонта, содержание, реновацию и модернизацию общего имущества жилого дома. Фонд создается для каждого кондоминиума отдельно, деньги хранятся на отдельном счете, и только собственники могут распоряжаться  ими.

А что, если собственник не платит за содержание здания и ремонт? Тогда создается ипотека кондоминальных единиц, ее деятельность регулируется законом об ипотеке.   

Ипотека – это перспектива обнищания и потери жилья

По закону об ипотеке если собственник в течение шести месяцев накапливает долг по коммунальным платежам – у него отбирают недвижимость, продают, гасят долг, а разницу возвращают.

Ипотека будет создаваться по решению суда, НО бесплатно суд не сделает ни шага. И получится, что гражданин сам заплатит за то, чтобы у него отняли квартиру за то, что он не может уплатить за уборку помещения или свою долю зарплаты администратора.

Ипотека может привести к потере жилья. Эксперты заявляют, что это будет нас дисциплинировать. Не можешь содержать трехкомнатную квартиру – перебирайся в однокомнатную! Вся семья должна быть заинтересована в том, чтобы не было долгов, даже если для этого придется хуже питаться и одеваться. И будут владельцы квартир умирать от голода и ходить в обносках, но платить монополистам коммунальных услуг и хитрым управляющим, которые смогут заинтересовать часть жильцов в том, чтобы те проголосовали за их высокую зарплату! 

Будет ли государство насильно загонять в ипотеку и помогать тем, кто попал в капкан?    

Если закон будет принят - государство однозначно должно будет заявить о своем участии.

Если у одинокого гражданина и останутся какие-то деньги после реализации судебного решения об ипотеке – сможет ли он подобрать себе другое жилье? Кто поможет беспомощному старику, инвалиду, неопытному молодому человеку купить жилье подешевле, переехать в провинцию, переоформить получение социальных выплат? На каждом этапе много криминальных составляющих. Нет даже гарантий того, что деньги на депозите сохранятся и банк их вернет! Социальные службы у нас всем этим не занимаются.

Вадим Кольцов вообще считает ст. 16 закона о кондоминиуме «бредовой»: «Авторы не ознакомились с положениями ГК РМ и закона об ипотеке. Как можно насильно загонять должников в ипотеку, закладывая жилье без их воли? Даже если статья пройдет в имеющейся редакции - она будет мертвой. Кто из должников по «коммуналке» даст согласие передать в ипотеку остальным собственникам свое жилье и свою долю в общих расходах?». 

Какие решения предлагаются уже сейчас должникам по коммунальным услугам

А вот что думает Михай Кырлиг: «Каждый конкретный случай должен быть решен в частном порядке. Если нет возможности оплачивать проживание в большой квартире – жилец имеет право составить договор с департаментом жилищно-коммунального хозяйства муниципия Кишинэу на передачу имеющейся квартиры и получение взамен другой с меньшей жилплощадью и с выплатой разницы. Полученный доход владелец квартиры может разместить в банке на депозите.

Если владелец квартиры недееспособен – есть другое решение. Право решить вопрос о вступлении в ассоциацию передается судом государству или родственнику. Если нет родственников - юридический отдел претуры составляет предложение по закреплению опекуна и обращается в суд в поиске законного решения проблемы».

Внимание: по этому пути можно пойти и том случае, когда собственник квартиры захламляет ее и создает соседям невыносимые условия жизни.

Договоры с поставщиками -  в рамки закона, закон - в угоду власти

По проекту закона поставка коммунальных услуг будет осуществляться на основе прямых письменных договоров между поставщиками и потребителями.

Договор на поставку тепла заключается между ассоциацией и поставщиком, если ассоциация создана. Гражданский кодекс определяет, что именно должен включать такой договор.

Администратор обязан ежемесячно вручать отчет о расходовании теплоэнергии собственнику квартиры, а сумма оплаты подомовых расходов распределяется на всех собственников, исходя из площади квартиры. Если администратор не дает такой информации, что бывает часто, - нужно менять администратора.

По разным причинам образуется разница в показаниях внутридомовых и внутриквартирных счетчиков. Практика показывает: мошеннические схемы выстраивают и жильцы, и администраторы. Для того, чтобы криминальная составляющая была сведена к нулю, нужны знания и деньги. А власть диктует свои законы.

Такой пример: генеральный примар Дорин Киртоакэ перед местными выборами отменил начисление перерасхода воды. Но имел ли он право это делать? Закон № 303 «О публичной услуге водоснабжения» от сентября 2014 года все равно надо будет выполнять.

Вадим Кольцов: «В законопроекте о кондоминиуме меня больше всего возмутили две статьи. Ст. 15 с расплывчатой ссылкой на индивидуальные договоры на поставку и оплату коммунальных и некоммунальных услуг. Думаю, получим такие же результаты как в России: там многочисленные споры решаются в суде».

Михай Кырлиг: «Вопрос оплаты коммунальных услуг – один из главных. Вертикальная разводка подачи газа, воды и тепла, проходящая через все квартиры, не позволяет отключать одну квартиру. Такая система во всех домах, построенных до 1990 года, а это примерно 70 процентов жилого фонда.

По моему убеждению, люди должны платить только за то, что получают по квартирному счетчику. Если есть большая разница между показаниями квартирных и внутридомовых водомеров - администратор дома должен погашать эту разницу: она, как правило, возникает из-за неисправности систем водоснабжения.

Для перехода на горизонтальную систему подачи воды и тепла нужны большие инвестиции. К ним никто не готов.

Если муниципальное здание с частными квартирами передается в собственность ассоциации кондоминиума - все его коммунальные системы вплоть до стены  приватизированной квартиры должны исправно функционировать. По проекту здание будет передаваться по акту с установлением срока износа на основании технической экспертизы.

Также в собственность кондоминиума передается прилегающая территория, которую администрация будет использовать по решение собрания. Если есть большой двор – можно создать  платную стоянку, пополняя бюджет ассоциации».

Придомовая территория как капкан  

Есть информация о том, что мэрия столицы  начала работу над проектом разграничения придомовых территорий на основе проектно-строительной документации каждого дома.

По замыслу авторов законопроекта придомовая территория обеспечивает функционирование здания. Но до прошлого года ни одна ассоциация не получила придомовую территорию в свою собственность даже при наличии решения суда. При этом кишиневская мэрия за последние восемь лет продала несчетное количество придомовых территорий. Будущим ассоциациям уже нанесли ущерб, отняв источник доходов. Будет ли создан механизм его возмещения? 

Вместе с тем передача придомовой территории во владение ассоциации владельцев кондоминиума сопряжена с оплатой налога на недвижимость. Платить будет каждый жилец. Сейчас владельцы квартир его не платят.

О страховании жилого дома

Ст.13 законопроекта закрепляет положение о том, что собственник здания должен принимать меры снижения риска разрушения здания. Эти меры могут включать экспертизу состояния здания и инженерные работы по недопущению его разрушения.

По новому законопроекту о кондоминиуме ассоциация собственников кондоминиума может застраховать недвижимость. Стоимость страхования велика, срок короткий - один год, и есть многие обстоятельства, требующие государственного урегулирования.

В случае разрушения дома земля будет распределена между собственниками квартир. Каждый в зависимости от доли участия будет голосовать. Если дом решат снести - собственники имеют право построить новый дом на его месте.

Михай Кырлиг: «Если дом будет снесен в рамках реализации генерального плана развития муниципия, то вопросы будут решаться в законодательном порядке. Если же дом разрушится вследствие износа, то собрание владельцев жилья в кондоминиуме примет решение о его дальнейшей судьбе и судьбе земельного участка.

Закон будет работать при условии, что все владельцы поймут, что жилой дом и придомовая территория являются их собственностью, единой на всех. Каждую ситуацию необходимо прописывать в принятом уставе, будь то уплата разницы в показаниях счетчиков или порядок внесения инициативы для отстранения от должности администратора».

Но представим себе такую ситуацию: кто-то захочет отнять дорогой участок, на котором стоит старый дом. Он может подкупить часть владельцев кондоминиума (схему  успешно применили строители мансард) – и они проголосуют… Смогут ли жертвы схемы на свою часть стоимости участка купить новую квартиру? 

Толковые законы – для толковых людей. А что делать с бестолковыми?   

В целом мы видим очередную попытку внедрить в наших неевропейских условиях  европейское законодательство о жилье – законодательство очень жесткое, так как разработано в условиях всеобщей дисциплинированности и привычки соблюдать закон.

Но наша реальность удручающа, она просто не даст закону нормально работать. В большинстве АВПК и кооперативов нет и речи о самоуправлении. И дело не в законах, а в людях.

С одной стороны, управляющие террором или подкупом части жильцов при поддержке «инициативных групп» занимаются самоуправством. Нередки случаи, когда администраторов вообще никто не избирал, они в атмосфере всеобщего попустительства «самоизбрались», чтобы грабить людей.

Делается все для того, чтобы жильцы не могли контролировать ни доходы, ни расходы, чтобы не могли работать ревизионные комиссии, чтобы собрания не собирались. Деньги жильцов утекают в карманы реальных хозяев дома, которые при зарплате по большей части в 500-1000 лей у всех на виду, никого не боясь, покупают себе квартиры в тех же домах, которыми управляют, и всячески демонстрируют благополучие. Бороться с таким администраторами можно только через суд – но суд всегда будет на стороне того, кто платит мзду.

С другой стороны, нужно сказать прямо: наши жильцы заслуживают того, чтобы их обманывали. Каждый, как пчелка, трудится,  на ремонте своей квартиры, но при этом не желает «работать на улей»: сдавать деньги на капитальный ремонт давно скончавшихся коммуникаций или установку двери подъезда. Никого не волнует то, что происходит в подвале, подъезде или на крыше – лишь бы в его квартире был порядок.

Есть люди, которые желают платить по счетам раз в год, потому что им так удобно, или вообще не платят – и не потому, что нечем. Нередки случаи, когда одинокие пенсионеры упорно продолжают жить в трехкомнатных квартирах, которые не могут оплачивать, отметая все советы обменять жилье на более доступное по цене и накапливая долги, которые потом идут в тарифы. Другие пенсионеры, живя на вспомоществование родственников, на которых переписаны квартиры, агрессивно требуют себе льгот в оплате общих расходов на содержание дома. 

В целом большинство владельцев квартир либо входит в сговор с администратором, либо молчаливо попустительствует ему, либо вообще не интересуется делами дома. В такой ситуации собрать собрание жильцов, то есть запустить механизм самоуправления домом, - трудная, неразрешимая задача. И маловероятно, что вся эта негражданская аморфная масса изменит свой менталитет после принятия закона о кондоминиуме.

А значит, нами - у нас же дома! - будут управлять люди, которые умеют извлечь выгоду из такого положения вещей. То есть на бытовом уровне повторится то, что мы давно уже видим в государственном масштабе: граждане не хотят управлять страной, не мобилизуются для протеста, не ходят на выборы и референдумы, а если ходят – то принимают с бюллетенем в руках глупейшие из возможных решений: либо за деньги и подарки, либо вообще бесплатно.