Иван КОНИШЕВСКИЙ

До конца периода приватизации жилья осталось меньше года: 29 ноября вступил в силу закон о жилье, по которому по истечении года со дня его вступления в силу неприватизированное жилье перейдет в собственность населенных пунктов, на территории которых оно находится. Этому жилью будет присвоен статус социального, а жильцы должны будут заключать с властями договоры имущественного найма на 5 лет.

Несмотря на то, что принятие закона о жилье объяснили необходимостью привнесения новых отношений в область жилья в соответствии с международными требованиями и стандартами, он не дает ответа на вопрос: как жильцы без поддержки местных властей будут содержать свой дом?

Жители многоквартирных домов, жилье в которых приватизировано, по сути, являются собственниками не только своих квартир, но и в целом дома - фасада, кровли, электрических и водопроводных сетей. Власти уже давно добиваются того, чтобы следили за работой этого всего этого сами жильцы. Для этого собственники жилья должны выбрать способ управления своим домом. Всего их четыре согласно ст.48 закона о жилье: а) ассоциация совладельцев в кондоминиуме, созданная в порядке, установленном законодательством; b) предприятие, созданное органом местного публичного управления или с которым этот орган заключил договор на обслуживание и содержание жилья в населенном пункте; c) физическое или юридическое лицо, включая организацию по управлению, с которым собственник заключил договор на обслуживание и содержание жилья;  d) собственник/собственники жилого помещения/жилых помещений в соответствии с законодательством о кондоминиуме.

Однако пока все эти пункты остаются на бумаге:  парламент до сих пор не принял новую редакцию закона о кондоминиумах. А между тем европейские доноры настаивали на том, чтобы эти два закона (о жилье и кондоминиуме) были приняты одновременно. Буквально на днях министерство регионального развития и строительства опубликовало 10 приоритетов министерства на 2016 год. Утверждение новой редакции закона о кондоминиумах - в их числе.

Что же предлагают чиновники? Самое главное, что с принятием этого закона владельцы квартир станут совладельцами домов. Предлагается, что на общем собрании будет избираться администрация, приниматься устав, по которому право управлять кондоминиумом поручается ассоциации или передается управляющей компании. Есть еще и третий вариант: можно управлять самим, если в доме не более 12 квартир, для этого нужно создать совет собственников. Собственники оплачивают услуги по управлению кондоминиумом, содержанию здания, формируют фонд ремонта помещений и коммуникаций общего назначения, фасада и придомовой территории.

Законопроект также предусматривает, что в течение шести месяцев с момента вступления в силу нового закона жилищные кооперативы, общества собственников приватизированного жилья реорганизуются в ассоциации собственников кондоминиума. Кстати, вы можете не вступать в ассоциацию. Но проблемы, которые будут возникать с теми, кто не стал членом ассоциации, могут решаться путем заключения договора или через суд. Такие граждане должны будут самостоятельно заключать договоры с поставщиками услуг плюс договор с ассоциацией на поставку всех услуг по обслуживанию здания. Согласитесь, наводит на мысль о добровольно-принудительном членстве. Если владелец квартиры не будет оплачивать услуги по договору с ассоциацией – взыскать долги можно будет по суду.

Вот такие возможные варианты управления жилым фондом нам предлагают. По сути, судьба каждого отдельного дома по новому закону отныне фактически ложится на плечи жильцов. Позитивным моментом во всем этом эксперты называют отстранение от работы ЖЭКов, которые достаточно себя дискредитировали. Граждане будут свободны в выборе: могут делать все самостоятельно, присоединяться к ассоциации или нанять управляющую компанию, которая будет заниматься тем, что должны были делать ЖЭКи.

О недостатках. Главный момент, на который обращают внимание юристы: в течение определенного времени со дня вступления закона в силу жители многоквартирных домов обязаны создать объединение собственников многоквартирных домов либо определить лицо, которое будет управлять домом. Если этого не сделать, управляющего назначит исполнительный орган местного совета. В таком случае есть риск, что управление домом окажется в руках недобросовестных людей, которых в последнюю очередь будут интересовать интересы жильцов. Поэтому юристы рекомендуют жильцам многоквартирных домов взять ситуацию в свои руки и не ждать момента, когда назначат «новый хороший ЖЭК», а самостоятельно выбрать форму управления домом и согласовать взносы.   

Специалисты отмечают, что ряд положений проекта содержит нормы, которые могут негативно сказаться на положении жильцов многоквартирных домов. Теперь каждый собственник несет обязательства не только по содержанию дома, а и по проведению капитального ремонта. Государство и местные власти формально не будут ответственны за их состояние, а когда дома снимут с балансов коммунальных хозяйств, надеяться жильцам придется только на себя.

И если для жителей многоэтажных новостроек и современных жилищных комплексов сумма будет не такой значительной из-за большого количества жильцов, небольшого износа здания, а также по причине того, что капремонт будет нескоро - для жителей построек советского периода, которым уже сейчас нужен ремонт, такие расходы могут оказаться непосильными.  

Эксперты опасаются также, что управляющими компаниями в итоге станут те же старые-добрые ЖЭКи, по-новому переоформленные или через подставные компании. Качество услуг останется плохим, а стоить услуги будут в разы больше. Учитывая то, что людям чаще всего сложно самоорганизоваться и проявить инициативу, есть риск, что ответственность за большинство домов переложат именно на управителей. Однако последнее слово в этом вопросе будет за депутатами, которые в этом году должны принять закон о кондоминиумах.