Записала Марина ТИМОТИН

Одиноким пожилым людям живется все тяжелее. Они сталкиваются с многочисленными проблемами содержания приватизированной квартиры, где когда-то жила большая семья. Как поделить жилье с родственниками, которые не хотят участвовать в его содержании? Как отыскать детей или супругов, уехавших за рубеж? С кем оформить договор пожизненного содержания в обмен на квартиру? Эти и многие другие вопросы «Молдавские ведомости» задали Павлу Мидригану, известному адвокату, профессору. 

- Родственник уехал в другую страну и, скажем, лет пять-десять не подавал о себе вестей, не оплачивал коммунальные услуги, налоги. Является ли он полноправным владельцем жилья, если участвовал в его приватизации?  

- Да! Совладельцы могут быть и не родственниками, но каждый является полноправным собственником и владельцем своей доли недвижимости. 

- Можно ли поделить квартиру с уехавшим совладельцем, сделав ее фактически коммунальной, и обязать его самостоятельно содержать свою часть приватизированного жилья? 

- Судебная практика строится так, чтобы не создавать коммунальных квартир: ведь общими остаются туалет, кухня, коридор. В описанном вами случае речь должна идти об определении реальной доли каждого собственника.

По договору приватизации каждый совладелец получил некие идеальные доли - одна вторая или как-то иначе. Реально доли не разделены. Для их разделения нужно обратиться в суд с заявлением, указав, какую комнату какой площади вы просите внести в реальную долю. К исковому заявлению прилагается выписка из агентства земельных отношений и кадастра (АЗОК) установленной формы о собственниках жилья и их долях. К ней нужно приложить план квартиры, копию удостоверения личности, справку о составе семьи.

На основании решения суда каждому собственнику будет установлена реальная доля собственности, о чем будет сделана запись в АЗОК. С решением суда и выпиской из АЗОК необходимо обратиться в налоговые органы и управление эксплуатации жилищного фонда, к которому относится жилье, для изменения лицевого счета с тем, чтобы каждый совладелец отдельно мог платить за коммунальные услуги и другие выплаты по содержанию жилья. 

- Можно ли сдавать комнату в аренду официально, по контракту, не спрашивая согласия совладельца?

- По закону собственник имеет право сдавать в аренду, продавать или распоряжаться по-иному только своей собственностью. Но лишь в том случае, если есть зарегистрированная в АЗОК  реальная доля собственности. 

- А если один из собственников недвижимости хочет продать свою долю?

- Вступает в силу положение Гражданского кодекса о праве преимущественной продажи. Сначала необходимо предложить купить свою долю совладельцу, зарегистрировав предложение у нотариуса и указав стоимость продаваемой доли. Лучше, если оценку проведут лицензированные фирмы по недвижимости. По закону на раздумье совладельцу устанавливается срок в один месяц. 

- Типичная ситуация: совладелец жилья не дает о себе знать. Можно ли заявить о потере связи с ним и на этом основании стать единым владельцем жилплощади? 

- Специального закона нет. Но жизнь диктует вопросы наследования и другие гражданские дела. По этому поводу Гражданский кодекс говорит вот что.

Если с ближайшими родственниками - отцом, матерью, детьми - нет связи более одного года, то необходимо написать заявление в полицию по месту жительства родственника. По результатам поиска органы полиции должны выдать документ.

На основании этого документа можно обратиться в суд с заявлением о признании родственника безвестно отсутствующим, в некоторых случаях – умершим. К заявлению необходимо приложить документ о наличии родственных связей: свидетельство о регистрации брака, свидетельство о рождении. Необходимо быть готовым к такому вопросу суда: какие принимались меры для поиска пропавшего родственника?

С решением суда нужно обратиться к нотариусу, и имущество безвестно отсутствующего или умершего переходит к родственнику первой категории.

Если человек в последующие годы появляется – он имеет право обратиться в суд с заявлением о признании своих прав и отмене предыдущего решения. И если суд примет решение в его пользу - у родственников, унаследовавших имущество, появляется перед ним долг. 

- И снова типичная ситуация: уехавший совладелец не платит налоги на недвижимость и коммунальные платежи. Есть ли легальный путь получить его долю в собственность на этом основании?

- Да! Путем применения положения закона о преследовании имущества за невыполнение обязательств. Как в случае с долгами по ипотеке.

Процесс, опять же, начинается с определения реальной доли и регистрации ее в АЗОК. На следующем этапе необходимо подать в суд заявление, указав, какая сумма была выплачена за коммунальные услуги, налоги, другие обязательные выплаты, затраты на ремонт и содержание недвижимости, а также указать, что заявитель желает получить с совладельца часть этой суммы в соответствии с долей последнего. К заявлению прилагаются все документы, подтверждающие произведенные выплаты. Можно пригласить на суд свидетелей, которые подтвердят факт оплаты.

На суде необходимо подтвердить требования, указанные в заявлении, и факт отказа совладельца выплатить долг по своим обязательствам. Если решение будет принято и войдет в силу - оно передается судебному исполнителю, который по закону должен взыскать сумму в пользу истца. Если ответчик-совладелец согласен, то судебный исполнитель устанавливает срок взыскания долга. По закону сроки устанавливают в пределах разумного, но, как правило, судебные исполнители заинтересованы в том, чтобы они были минимальны, так как их гонорар составляет пять процентов от исполненной суммы.

Если судебный исполнитель не находит должника - он начинает поиск имущества этого должника для выплаты долга. И тогда в поле зрения попадает реальная доля недвижимости, которая может быть признана выплатой по долгу. Судисполнитель через агентство по недвижимости, которое выдает оценочный лист на долю должника, по закону предлагает ее приобрести истцу или признать как выплату долга. Если стоимость доли должника будет больше его долга, то ее надо будет выплатить должнику или внести на депозит на его имя. Если, наоборот, не хватит денег для выплаты долга, то судебный исполнитель с разрешения истца выносит определение, что выплачена определенная сумма, меньше чем долг, но другого имущества нет. 

- Есть ли возможность заключить пожизненный договор о содержании и уходе в обмен на свою часть приватизированной квартиры? С кем и на каком основании можно его заключить?

- Это возможно после получения документов о владении реальной доли в недвижимости. Заключить договор можно с любым совершеннолетним гражданином. Гражданство не имеет значения. Договор должен быть зарегистрирован у нотариуса и в АЗОК.

- Эксперты предлагают создать муниципальные  службы помощи пожилым людям в обмене их квартир большой площади на меньшие. Цель – снизить расходы на оплату коммунальных услуг, а разницу в цене положить в банк. Но владелец вклада рискует: банк может обанкротиться, в этом случае гарантируется возврат только шести тысяч лей. Какую помощь могут оказать работники социальных служб?

- Социальный работник из районной, а в Кишиневе - секторальной службы социальной помощи закрепляется только за одинокими пожилыми людьми, которым трудно выполнять какие-то функции. В его обязанности входит посещение на дому, покупка продуктов и товаров первой необходимости. Также он должен записать пенсионера на прием к врачу или вызвать врача на дом, отвезти на муниципальном транспорте в медицинское учреждение на обследование, определить пожилого человека с его согласия в дом престарелых или хоспис.

Социальные работники не должны убирать, готовить еду, стирать!

Если квартира одинокого человека приватизирована - выход есть: заключить договор содержания в обмен на квартиру. Можно передать ее государству в обмен на пребывание в доме престарелых. Если квартира не приватизирована, государственная, она находится на учете муниципальных служб и в случае смерти проживающего будет передана очереднику из числа стоящих на учете. В Кишиневе таких очередей 13. 

- Какие пробелы в законодательстве нужно ликвидировать, чтобы одинокие пожилые люди получали более эффективную помощь общества?

- Решать проблемы помогают различные законодательные акты. Нужно задать интересующий вас вопрос юристу в муниципальном управлении социальной помощи в Кишиневе, консультанту в ассоциации адвокатов или в районных управлениях социальной помощи. Можно обратиться за бесплатной консультацией в университет имени Константина Стере.

По просьбе пожилого человека социальные работники могут обратиться за консультацией в каждом конкретном случае.

Согласно Семейному кодексу, дети обязаны заботиться о родителях. Если пенсия меньше 1300 лей - пожилой родитель может подать иск на детей о выплате алиментов. Молдова заключили соглашения с многими государствами, и судебные исполнители могут найти детей, выехавших за рубеж.

Одна из проблем наших стариков – маленькая пенсия. Зимой невозможно оплатить отопление, более 80 процентов пожилых людей страдают хроническими болезнями, требующими постоянных лекарств, на которые уходят значительные суммы из семейного бюджета.

Отдельный вопрос - о пребывании в домах престарелых. Одно из условий – передача государству прав на недвижимость, будь то частная или государственная. Есть несколько государственных и несколько частных домов престарелых. Этого недостаточно. Но закон о частно-государственном партнерстве в организации домов и пансионатов для престарелых в Молдове не принимается - нет инициативы. Тут важна роль всех политических и общественных движений, всех, кто неравнодушен к судьбе пожилых людей.

Были попытки инициировать работу таких частных домов. Но инвесторы столкнулись с двумя проблемами. Первая – требование «отката» в размере не менее 10 процентов. Вторая – государственная земля не выделяется на эти цели бесплатно. Можно было бы использовать разрушающиеся базы отдыха, но они все приватизированы, владельцы - как правило, это бывшие руководители предприятий - ждут богатого покупателя. 

- Конкретный случай, который связан с правом наследования. За месяц до смерти онкобольная женщина, принимающая сильнодействующие болеутоляющие, завещала племяннице половину своей доли в квартире, приватизированной на двоих с мужем. Муж израсходовал все семейные сбережения на помощь жене, не хотел ее тревожить просьбой составить завещание или дарственную. После похорон выяснилось, что родственники были не так щепетильны. Есть ли выход из ситуации?

- Муж может оспорить завещание жены, обратившись в суд с иском о признании недействительным завещания или договора дарения. Для этого необходимо привести письменные или свидетельские показания, доказывающие, что она действовала неосознанно, не понимала , что подписывала.

Кстати, в Молдове при подготовке завещания необязательно иметь документ о праве на какое-либо имущество. В больнице завещание может подписать лечащий врач или главный врач.