Марина Тимотин

Прошедшая в середине июля встреча за круглым столом по новому варианту законопроекта о кондоминиуме подняла вопросы, о существовании которых до сих пор не подозревает широкая общественность. Главный из них: муниципальные предприятия по управлению жилищным фондом накопили большие долги по основным коммунальным услугам – воде и теплу. Поставщики требуют передать эти долги вновь созданным ассоциациям собственников кондоминиума. Кто же должен платить? Об этом эксперт Института развития и социальных инициатив (IDIS) Viitorul Корина Гайбу рассказала «Молдавским ведомостям». 

За 25 лет – никакой государственной поддержки муниципальному жилью

IDIS «Viitorul» выдвинул 76 поправок к законопроекту. Ключевые изменения касаются системы управления ассоциацией кондоминиума, выбора управляющих, территории, необходимой для обслуживания здания и социальных нужд жильцов.

«Мы хотим обратить внимание на некоторые вопросы, которые, по-видимому, не были слишком очевидны, - говорит Корина Гайбу. - Важно понять, что экономическая деятельность ассоциации собственников кондоминиума проста, включает ограниченное количество сделок. Заключив договоры на год, она больше не возвращается к этой деятельности. То есть это малое число работников на неполный рабочий день. Нужна простая годовая отчетность, которая может быть изменена по решению общего собрания».

Эксперты отметили, что за последние 25 лет государство не реализовало ни одной программы финансовой поддержки жилого сектора и капитального ремонта инженерных сетей. Отдельные группы жильцов обращались и получали помощь на ремонт крыши или коммуникаций. Такая практика должна уйти. Нужны программы поддержки функционирования жилья.

Откуда за каждым домом - миллионный долг по воде и теплу?

Существующий с 2000 года закон о кондоминиуме дает все инструменты для создания и управления ассоциацией собственников кондоминиума, отметила Гайбу. Но не решает важную проблему: что делать с долгами по главным услугам: теплу и воде?

Муниципальные предприятия, которые управляют муниципальным жилым фондом, не выполнили свою миссию – организовать услуги и их оплату. Когда от поставщиков поступали данные о потреблении определенного количества услуг на конкретный дом, этот объем не распределялся в полном размере на потребителей и не указывался в квитанциях на оплату. Часть его накапливалось на счетах МП как задолженность. Косвенно это задолженность потребителей. Но когда создается ассоциация владельцев кондоминиумов,  поставщики ставят условия: возьмете на себя задолженность - заключим контракт. Суммы могут варьировать от нескольких сотен тысяч до нескольких миллионов.

Корина Гайбу убеждена: «Ни одна ассоциация, ни один здравомыслящий гражданин не захотят взять на себя задолженность. Услуги, может быть, и были, но из-за плохого менеджмента их не включили своевременно в квитанции. Срок накопления долгов – десять и больше лет. Причем «Термоком» знал, а теперь знает «Термоэлектрика», о сроках исковой давности и заставляет муниципальные предприятия ежемесячно подписывать акты сверки с указанием объемов задолженности. Тем самым поставщики  страхуют себя от применения срока исковой давности».

По информации от муниципальных предприятий примэрия своим регламентом установила нормы потребляемых услуг по воде и теплу, которые можно включать в квитанции. Но реально предоставленные услуги были больше нормы, разницу накапливали МП. Это стало самым важным барьером на пути массового создания ассоциаций владельцев кондоминиума. Проблемы накопились в старом жилом фонде, где живет до 70 процентов граждан.

Эксперт отметила: «Вопрос должен решаться за счет муниципальных предприятий, примэрии. Они вместе несли ответственность за менеджмент, и перебрасывать долги на ассоциации нет оснований».

Но новый законопроект не дает решения этой проблемы. И если он будет принят в таком виде, старый жилой фонд не сможет перейти на новую форму администрирования. В итоге примэрия может назначить своего администратора для управления кондоминиумом, и он, возможно, возьмет долги на баланс владельцев домов, что приведет к скандальным последствиям и дискредитации всей реформы».

Здравомыслящие люди не захотят заняться администрированием ассоциации

По мнению эксперта, «проект закона очень строг по отношению к избранной администрации. Как будто это сплошь криминал, от которого нужно обезопасить жильцов. Но желающих возглавить ассоциацию немного. У членов ассоциации должны быть рычаги для смены администрации, если она не справляется. Нужна доработка».

В последнем варианте проекта появилось новое положение о дополнительном контроле специально для ассоциаций в дополнение к существующим формам контроля: «Статья 51.

Контроль за деятельностью Ассоциации и Администратора

(1) Контроль деятельности Ассоциации и, в случае необходимости,Администратора (отсутствие Ассоциации) осуществляется органами публичной власти, наделенными функциями контроля в целомили в частности,в соответствиис действующим законодательством».

По мнению эксперта, это - вмешательство в работу частной организации. Должна работать ревизионная комиссия, сами жильцы должны активно устранять нарушения в работе администрации. А проект должен снять барьеры на пути назначения и снятия администрации. Методом проб и ошибок ассоциация выберет подходящего кандидата. Контроль должен вестись самими владельцами кондоминиумов. Они вправе устанавливать правила, администрация должна их исполнять. Так строится демократия!».

В один из вариантов проекта было включено положение о том, чтобы зарплата председателя ассоциации соответствовала среднемесячной зарплате по экономике. Это вызывало много споров, но в новом варианте это положение отсутствует. Эксперт убеждена: «Эти вопросы должны решать на общем собрании члены ассоциации, а не государство».

А вот государство должно четко установить обязанность территориальных муниципальных предприятий передать дома на баланс ассоциаций в установленный срок - шесть месяцев.

Готовы ли жильцы платить за комфорт

В кондоминиум включают прилегающую территорию, которая обеспечивает доступ  и надлежащее функционирование здания. Разграничение границ этой земли осуществляется в соответствии с законодательством и градостроительной документации. Но, на взгляд экспертов, определение понятия «прилегающая территория» требует доработки. В проекте в это определение включили участок под домом и часть прилегающей территории, которая служит для эксплуатации дома, - но не включили детские площадки и социальные участки.

Администрировать два-три метра прилегающей территории – это одно, но если территория включает участки для парковки и других социальных нужд – это другое. Расширение участка - барьер на пути строительства между домами новых многоэтажных домов. Сейчас только примэрия решает, где и что строить, и с «пятницы на понедельник» между домами появляется новый котлован…

С другой стороны, владельцы кондоминиума будут обязаны платить налог на прилегающую территорию. Чем она будет больше - тем больше будет налог.

Эксперты предлагают добавить в определение и социальные участки, с тем, чтобы они принадлежали ассоциации кондоминиума. Граждане имеют право на комфортную жизнь. Но до сих пор неизвестно, выполнила ли примэрия работу по выделению участков для каждого дома из старого жилого фонда.

Обязательное членство в кондоминиуме признано конституционным, но не соответствует  декларации о правах человека

20 июля Конституционный суд в ответ на запрос о проверке конституционности 4-го пункта статьи 22 закона о кондоминиуме признал соответствующим Конституции пункт об обязательном включении всех жильцов кондоминиума в ассоциацию собственников кондоминиума. Председатель КС Александру Тэнасе сказал, что «оспариваемый пункт ее противоречит Конституции, так как ассоциация совладельцев - особый тип ассоциации, он отличается от предусмотренных в 41 статье Основного закона».

Поводом для обращения в суд стал пункт в законе о кондоминиуме, согласно которому лица, которые покупают квартиры в кондоминиуме, автоматически становятся членами ассоциации совладельцев автоматически.

По мнению истца, его право на свободу объединения нарушено, его против воли включили в ассоциацию жильцов. Всеобщая декларация прав человека (статья 17) предусматривает: каждый человек имеет право владеть имуществом как единолично, так и совместно с другими, и никто не должен быть произвольно лишен своего имущества.

Корина Гайбу считает: «Если большинство жильцов создало ассоциацию, то все владельцы должны стать ее членами. По Всеобщей декларации прав человека никто не имеет право принуждать вступать в общественную организацию, но ассоциация владельцев кондоминиума не продвигает какие-либо идеи, она администрирует инфраструктуру».

По решению собрания все будут обязаны оплачивать содержание дома

Согласно статье 17 «Обязанности» «владелец должен оплатить все взносы - обязательные платежи, установленные общем собранием ассоциацией, чтобы оплатить общие расходы, определенные в соответствии с настоящим законом, в том числе профессиональные, связанные с менеджерскими услугами по управлению и услугами, при использованием общедомовых территорий. Отказ от использования общих частей - не основание для освобождения владельца от участия в оплате общих затрат на управление, техническое обслуживание и ремонт общих частей. Тем не менее, владелец может отказаться от покрытия расходов на модернизацию, если он не дал согласия путем голосования или иным образом».

Корина Гайбу убеждена: «Никто не захочет сотрудничать с ассоциацией, если есть этот пункт останется в законе. Более того, это право по умолчанию мотивирует подавляющее большинство владельцев голосовать отрицательно, чтобы сохранить за собой право уклониться от платежа. Кроме того, сторонники модернизации будут утверждать проекты модернизации здания, зная, что, скорее всего, будут платить только те, кто голосовал за выплаты.

На основании этого положения злостные неплательщики могут обратиться к адвокату и долго жить за счет соседей. Это положение надо исключить. Если есть решение собрания - все обязаны оплачивать содержание дома. Иначе дом разрушится.  

В соответствии с положениями Гражданского кодекса любой владелец имеет в любом случае право оспаривать в суде любые выплаты. Если некоторые владельцы не должны вносить взносы в фонд, такие случаи должны быть четко определены».

Второй банковский счет – в интересах банков

Отдельной темой дополнений стало положение об открытии отдельного банковского счета для накопления фонда развития и ремонта. Эксперт считает, что это положение надо исключить как ущербное для владельцев и преследующее интересы банков.

По словам Гайбу «стандартная банковская комиссия - пять лей - взимается с каждого владельца, а это значит, что каждый потеряет 60 лей в год. Ассоциация в сто квартир потеряет 6000 лей в банке вместо того, чтобы внести свой вклад в поддержание кондоминиума. Кроме того, будут добавлены затраты на открытие и ведение отдельного банковского счета».

И еще один вопрос: «Ассоциация не должна платить  налоги в связи с накоплением фонда развития». А разве остальные операционные сборы должны облагаться налогом на прибыль? Такой подход показывает: авторы не понимают сути ассоциации собственников кондоминиума как общественной организации. У нее нет цели создавать доход, который может облагаться налогом на прибыль».

О кворуме

Статья 38 определяет уровень кворума. Она устанавливает: «Если уставом объединения не предусмотрено иное, решения общего собрания принимаются простым голосованием: не менее чем 2/3 голосов всех собственников в кондоминиуме при образовании ассоциации, назначении или снятия с должности администраторов и других членов совета, одобрение получения Ассоциацией необходимого финансирования (заем, кредит, лизинг и др.). 

Эксперт предлагает уменьшить кворум при избрании и отстранении от обязанностей администратора с двух третей до одной трети. В данном случае чем меньше, тем лучше. Аналогию можно провести с установлением кворума при проведении референдума и выборов, когда его уровень должен быть не меньше 33 процентов - если установить выше, то выборы никогда не состояться.

В ходе обсуждения предложили установить кворум на уровне 60 и 50 процентов. Но это тоже много!

Устанавливается дискриминация способов общения

Проект узаконит право проводить собрания и голосовать за принятие решений посредством электронного общения. Но электронный метод голосования дискриминируется законом. Так, в случае физического присутствия нижний порог необходимых голосов «за» - меньше, чем при использования электронных средств голосования.

«Если проводится собрание в электронном виде, то для принятия решений требуется больше голосов, - убеждена Корина Гайбу. - И подать свой голос можно только в письменном сообщении при помощи электронного письма. Но технологии общения развивается так быстро, что через пять лет, может, и этой формы не будет, а будут другие. Общение остановится. В данном случае не надо лимитировать способы общения, по этому поводу сами владельцы могут принять решение и выбрать на определенный период удобную форму. А дискриминации электронных методов голосования должна быть исключена из проекта».