Если исходить от того фактора, что состояние рынка недвижимости в целом отражает экономическое положение страны, то можно подумать, Молдова стала одной из процветающих стран в мире, а молдавский бизнес активизировался до уровня "докризисного" периода. Ведь аналогичные цены для жилой и коммерческой недвижимости были характерны в 1998 году. Наиболее же высокая стоимость жилья была отмечена в нашей стране в 1997 году, когда один квадратный метр жилой площади стоил $350.

Некоторые эксперты считают, что такая перспектива не исключена, если учесть, что к концу весны - началу лета этого года ожидается очередной всплеск активности рынка, а это, как правило, сопряжено и ростом цен. Хотя большинство риэлторов и специалистов, работающих в области оценки недвижимости полагают, что ситуация на рынке как жилой, так и коммерческой недвижимости вскоре должна стабилизироваться

Какие же факторы способствовали оживлению рынка в 2002 году? По мнению экспертов консалтинговой фирмы "Print-Imobil", главную роль сыграла наметившаяся экономическая и политическая стабилизация в республике. В то время как экономический кризис прошлых лет вынуждали к отъезду на ПМЖ в другие страны наиболее "денежную" часть населения. В прошлом году поток отъезжающих заметно убавился, в том числе и ввиду ужесточения правил получения гражданства и вида на жительство в России, Украине и Румынии.

На активность покупателей повлияли и внешние факторы, обусловившие страхи населения перед шаткостью основных мировых валют. Доллар как главное средство накопления потерял прежнее доверие, а евро его еще не обрело. Поэтому граждане предпочитали вкладывать сбережения в надежный и главное - ликвидный товар, репутацию которого вернула недвижимость. Основными же участниками сделок с жилой недвижимостью в прошлом году стали молдавские гастарбайтеры, увеличилась доля местных предпринимателей, приобретающих офисные и складские помещения, а также число граждан, стремящихся улучшить свои жилищные условия, добавив нужную сумму после реализации старого жилья.

Спрос и предложение

Сегодня спрос на квартиры и участки держится на высоком уровне, цены, соответственно, тоже. Средняя стоимость 1кв.м жилья по столице по результатам февраля составляет $270, увеличившись с начала года на 10%. Стоимость метра в элитном жилье Кишинева достигает сегодня $350. Что же касается цен на коммерческую недвижимость, то они растут на глазах и полностью зависят от месторасположения и вида деятельности, под которую приобретается помещение или участок земли.

Структура спроса существенных изменений не претерпела. Он по-прежнему определяется районом и качеством жилья. Предпочтение отдается котельцовым домам "102" и экспериментальной серии. Еще более привлекательны для покупателей дома индивидуальной планировки. Среди панельных домов наибольшей популярностью пользуются "143" и МС серии.

География спроса также существенно не изменилась. По-прежнему симпатией покупателей пользовались Ботаника, Рышкановка и Центр. Чуть менее популярны Телецентр и Буюканы. В числе новых фаворитов называют сектор Чокана, перестали "чураться" покупатели и микрорайона Старая Почта, особенно после введения в 2000 году троллейбусной линии и в результате появления новых объектов инфраструктуры. Самые дешевые квартиры предлагаются в жилгородке Аэропорта и в одном из самых старых микрорайонов города - Отоваска.

Наиболее интенсивно продаются 1-комнатные квартиры. Цена 1 кв. м 1-комнатной квартиры в конце года составляла $200-300, в то время как в начале года она не превышала $175 за 1 кв. м. По данным биржи недвижимости "Lara", на 2-комнатные квартиры пришлось наибольшее количество (40%) сделок. Цены на них варьировали от $8тыс. до 15 тыс. Средняя цена на 3-комнатные квартиры сложилась на уровне $16 тыс. А в хорошем районе и с евроремонтом доходила за $20 тыс. Спрос и, соответственно, цены на элитное жилье остались на прежнем уровне.

Самые незначительные изменения в стоимости квартир, как правило, отмечаются именно на четырехкомнатные квартиры - их доля в общем объеме продаж через агентства по недвижимости весьма несущественна и едва достигает 1-2%. Это вызвано дороговизной их содержания в плане оплаты коммунальных услуг.

Что же касается предложений, то из-за их реального отсутствия, жилье необоснованно дорожает. Ну разве может двухкомнатная квартира в доме, которому не один десяток лет, где все уже прогнило и сыпется, стоить $10-12 тысяч? Но люди их покупают, пытаясь решать свои жилищные проблемы, ведь обеспеченность молдавских граждан жилой площадью составляет около 8 кв. м. Для сравнения, этот показатель в Москве составляет 20 кв. м; а в экономически развитых странах - 40 кв. м. Пока продавцы и вовсе не спешат с предложением, надеясь на дальнейший рост цен на жилье.

Еще одной особенностью сегодняшнего рынка жилой недвижимости стало уравнивание цен на первичном и вторичном рынках. Теперь перед покупателем, готовым заплатить $280-300 за кв. м, стоит дилемма: соглашаться на жилье с евроремонтом в старом обжитом доме или подумать о более современном варианте в новостройках, растущих, как грибы после дождя. В то же время в престижных новостройках в центре города сохраняется высокий уровень цен, не идущий ни в какое сравнение с ценами вторичного рынка. Например, квартиры в новых домах на бул. Штефан чел Маре (угол П.Мовилэ) продаются по $400-450 за 1 кв. м. И, не смотря на это, довольно быстро раскупаются. Но многие специалисты дают не очень благоприятный прогноз элитным новостройкам, поскольку полностью такой дом очень тяжело заселить (до уровня Москвы нам еще далековато), а если таких будет становиться все больше, то проблема их заселения возрастет многократно. Что чревато замораживанием вложенных капиталов на многие годы.

Где будем жить

По мнению консультанта проекта "За более красивую Молдову" в области жилья Николая Русу, решением проблемы по обеспечению граждан собственным жильем может и должна стать реконструкция и снос старых жилых домов, достройка "незавершенок" и грамотное ипотечное кредитование.

Если раньше государство в решении жилищной проблемы опиралось в основном на новое строительство, не проявляя заботы о содержании существующего жилищного фонда, то сегодня это уже практически невыполнимо. В первую очередь потому, что в городе уже нет свободных территорий для строительства жилья. Кроме того, для освоения новых территорий, строительства жилых массивов необходимы крупные единовременные затраты, потребуется строительство новых дорог, коммуникаций, обустройство социальной сферы.

Незавершенное строительство, считает Александр Панов, генеральный директор CTI-Capital, вообще наша национальная особенность. Ведь главное правило в капитальном строительстве гласит: нельзя начинать строительство, если нет денег на его окончание. Это приводит к 100%-ному риску потери вложенных средств, поскольку незавершенное строительство затем очень тяжело продать, особенно специфические, узкоспециализированные здания (как, например, на территории Экспоцентра), кроме того, оно требует консервации (определенных манипуляций, не допускающих разрушения здания). Недостроенные дома также портят внешний вид города, в особенности на центральных улицах (отель на пересечении улиц Штефан чел Маре и С. Лазо). Г-н Панов считает, что при разрешении на строительство Департамент архитектуры и градостроительства обязан проверять компанию на наличие финансовых средств на его завершение. В Кишиневе "незавершенок" более 80. Эксперты полагают, из них 70% (с уровнем технической готовности более 20%) имеют реальный шанс быть достроенными.

Что же касается развития ипотеки, в Муниципальном ипотечном агентстве "AMIC" считают необходимым формирование на уровне главы государства рабочей группы для комплексного решения всех вопросов, связанных с ипотекой и устранения всех недоработок, в том числе и на законодательном уровне и, в первую очередь, - принятии базового закона об ипотеке. В работу по развитию ипотеки должен включится и Национальный банк.

Наверное, многие из вас представляют, что такое ипотека. Например, в широко рекламируемом проекте "Lara-Siti" будущие жильцы квартиры оплачивают 50% от стоимости, остальную сумму предоставляет один из двух банков-гарантов. Кредит предоставляется в молдавских леях сроком на 3 года под 17% годовых при условии отсрочки в один год. Примерно по такому же принципу построена и практика ипотечного кредитования в "AMIC", за тем лишь исключением, что стоимость одного квадратного метра в его квартирах намного меньше - $170, да и условия покупки гораздо выгоднее: они подразумевают выплату первого взноса в размере 45% от стоимости и постепенное погашение оставшейся суммы в течение десяти лет. Однако и приобрести жилье на столь выгодных условиях желает гораздо больше людей, чем это позволяют возможности ипотечного агентства. Вот и возвращается в нашу жизнь понятие "очередник", в смысле - в ожидании жилья. Так что ипотека, как средство приобретения жилья, требует значительных доработок.

Немного о коммерческой недвижимости

В отличие от жилья сфера сделок в области коммерческой недвижимости характеризуется особой спецификой. А, по мнению директора фирмы "Гофма консалтинг" Дмитрия Тарабуркэ, у нас рынка коммерческой недвижимости вообще не существует, поскольку главным источником выброса коммерческой недвижимости на рынок является принудительная продажа. Она практикуются в судебной, банковской и налоговой сфере. Как правило, это заложенное недвижимое имущество разорившихся фирм, либо недвижимость, отчуждаемая за долги перед бюджетом и соцфондом. На подобные объекты приходится 80-90% продаж, но назвать такие сделки рыночными никак нельзя. Фактически не было случая, чтобы крупные объекты продавались на открытом рынке.

Причины такого положения г-н Тарабуркэ видит в отсутствии или слишком малом количестве профессиональных операторов, высококлассных оценщиков, которых пока можно пересчитать по пальцам. Учитывая, что это рынок дорогих объектов, он еще в большей степени, чем жилой, привлекает различного рода непрофессиональных посредников. А таким видом деятельности, как управление недвижимостью и консалтинг, занимаются единицы. Хотя вопросы инвестиций, подбора участка под строительство того или иного объекта или выбора помещения, технического и финансового контроля в процессе строительства невероятно важны. Неполная или неправильная их проработка часто приводит к закрытию бизнеса или незавершению строительства.

Теперь о самой недвижимости. Еще 2-3 года назад особой популярностью у покупателей пользовались участки под заправочные станции и остановочные комплексы и помещения под парикмахерские и аптеки. В прошлом году предпочтения отдавались ресторанам, гостиницам и развлекательным центрам. Можно даже говорить о переборе в этом отношении.

По мнению Александра Панова, к концу 2002 года интерес покупателей сместился в сторону офисов, как реконструкции, так и их строительства. Остался устойчивый спрос на помещения под магазины и торговые центры. Г-н Панов предполагает, что в будущем продолжится строительство супермаркетов и будет восполняться дефицит крупных универсальных магазинов строительных материалов. Кроме того, по его прогнозам начнется строительство крупных фитнесс-центров и оздоровительных комплексов.

Интерес к медицине отмечают и специалисты агентства по недвижимости "Ратмир". В фавориты спроса вышла недвижимость под стоматологические кабинеты и другие медицинские услуги. Цены на такие помещения, а также на участки под строительство порой запредельные. Стоимость одной сотки (100 кв.м) в центре доходит до 8-10 тыс. Но, учитывая, что в центре города все более-менее ходовое уже раскуплено, наблюдается тенденция приобретения участков под строительство на периферии, которой ранее пренебрегали.

Наступивший год, считают специалисты по недвижимости, особых сюрпризов не принесет. Те колебания, которые должны были произойти, произошли: цены выросли до максимального уровня, спрос и предложения более-менее отрегулированы. Правда, опять активизировались "черные маклеры", стремящиеся сорвать куш на посредничестве. От их непрофессионализма страдают в первую очередь клиенты рынка. В отсутствии государственного регулирования риэлтерской деятельности бороться с таким явлением чрезвычайно трудно. Тормозит развитие рынка и несовершенство законодательства, в частности - затягивание вступления в силу Гражданского Кодекса.