Средний срок оборачиваемости квартир в Кишиневе на одну семью - 13,5 лет, а на Западе - 5-7.

Год назад в аналогичном обзоре специалисты биржи "Lara" говорили о том, что в 2003-м цены должны стабилизироваться. Напомним, что, начиная с 1995 г., когда стартовала приватизация жилья, цены на него неуклонно росли до 1997 г. (время легких денег), в среднем достигнув 310 долларов за 1 кв. м. Потом наблюдался спад, вызванный превышением предложения над спросом (в основном продавали те, то уезжал на ПМЖ в другие страны), до 135 доллларов/кв.м в 2001 г. А с августа того же года цены на квартиры резко рванули вверх и к концу 2003 г. добрались до отметки $355. За год их рост составил 50%, а разрыв между спросом и предложением оставался практически неизменным - 3:1. Стабилизации цен не произошло.

Летом (сезон ремонтов и гастарбайтеров) на рынке недвижимости наблюдается повышенная активность. В прошлом году в это время за трехкомнатную квартиру (24% продаж) просили $20-23 тыс., за двух- (32%) - $17-19 тыс., а наиболее востребованную, однокомнатную (19%) - $11-12 тыс.

По данным биржи "Lara", на сектор Ботаника приходится 26% продаж, Центр - 22%, Буюканы - 16%, Рышкановку - 14%, Чеканы - 15%, на другие районы города и пригород - 7%. С ростом цен и низким уровнем предложений покупатели все больше обращают внимание на менее популярные районы. Квартиры на Старой Почте пользовались спросом из-за большого массива котельцовых домов 102-й серии, а на Чеканах - из-за постоянно развивающейся инфраструктуры. Цены в Центре отличаются от средних по столице примерно на 14% на квартиры новой планировки и на 6% - старой.

Квартиры большой площади мало интересовали покупателей из-за высокой стоимости содержания и трудной ликвидности. В последнее время при покупке обращается внимание на наличие и возможность подключения индивидуального газового отопления. Поэтому жилплощадь в монолитных домах с электроплитой пользовалась меньшим спросом, чем в газифицированных. Цены на квартиры в котельцовых домах - на 10-20% выше, чем в крупнопанельных и монолитных. Упал интерес к "хрущовкам", ресурс которых при отсутствии капитального ремонта рассчитан на 50 лет и практически исчерпан. Проблема технического состояния таких домов при нынешнем уровне коммунального обслуживания через пару-шесть лет станет чрезвычайно серьезной.

***

Как отмечают специалисты, в целом рынок недвижимости по Кишиневу сформировался, а увеличение транзакций в 2002 г. по сравнению с 2001 г. на 5,2% и в 2003 г. по отношению к предыдущему году на 9,9% говорит о его динамичном развитии. Число договоров купли-продажи в течение последних трех лет почти то же - чуть более 16 тыс. Если сопоставить емкость рынка квартир в столице (примерно 220 тыс.) и объем реализуемого жилья, то получается, что средний срок оборачиваемости квартир на одну семью составляет 13,5 лет. Это свидетельствует о низкой покупательной способности нашего населения. Для сравнения: в развитых странах данный показатель - 5-7 лет, за которые среднестатистическая семья меняет свой социальный статус и, в соответствии с ним, приобретает другое жилье.

Так как более 90% квартир приватизированы, большинство их обменов совершаются через куплю-продажу. Обмен квартир широко использовался, когда они были государственными и другого способа сменить место жительства не существовало. С течением времени обмен в чистом виде изживает себя. Так, в 2000 г. доля договоров мены из общего числа 20032 сделок составляла лишь 580, в 2001 г. это соотношение выглядит как 21066 и 576, в 2003 г. - 23165 и 412 (данные БТИ).

***

Рынок земельных участков пополнялся из двух источников - за счет сноса старого жилья и незастроенных городских территорий. Наиболее крупные участки под застройку в прошлом году выделялись в пос. Кодру, на ул.Миорица, ул.Тестемицану, в районе Технического и Аграрного университетов. В большинстве случаев у таких объектов отсутствовала необходимая для строительства и жилья инфраструктура. Прокладка коммуникаций обычно производилась за счет покупателя. Поэтому цена на такие участки была в пределах $1-2 тыс. за сотку. Наибольшей популярностью пользовались участки в освоенных массивах микрорайонов Скулянка, Буюканы, в зоне парка Валя Морилор. Сотка земли возле бывшего Комсомольского озера, на ул. Няги и Белинского стоила $7-8 тыс., на Буюканах и Скулянке - $4-5 тыс.

За последние три года цены на пригородные дачи и участки выросли в два раза. За сотку вблизи столицы просят $500-800. Интерес к такой недвижимости проявляют в первую очередь пенсионеры, продавшие дома и квартиры в городе, а также те, кто устроился на работу в Кишиневе, но жилье там не может приобрести. К постоянной части покупателей на дачи относятся состоятельные люди.

***

Несколько лет назад новое жилье, несмотря на все его преимущества, продать было очень сложно. Цены на него отличались от квартир вторичного рынка в 2-2,5 раза. Из-за этого объем строительства снижался. Однако с ростом спроса и цен на жилье возрождается и интерес к новострою. Теперь становится востребованной и замороженная в 90-е годы незавершенка. 10 фирм строят многоэтажные дома, несмотря на значительный (40%) рост цен на сырье и двухкратное повышение оплаты труда рабочих. В настоящее время в столице в основном возводится элитное жилье, т.к. в этом случае ожидается высокая отдача от вложенных средств. Цена 1 кв.м в квартирах повышенной комфортности - от $360 до $600 в "белом" варианте (с подводкой коммуникаций, установленными окнами, усиленной входной дверью, с высокой степенью готовности отделочных работ и индивидуальным отоплением). Однако жилье среднего класса, аналогичное типовым проектам, почему-то не строят.

***

Индивидуальные жилые дома по сравнению с квартирами покупают мало. Предлагаются на продажу в основном большие сооружения - площадью 250-600 кв.м и незавершенные, со степенью готовности 20-40%. Большие дома практически неликвидны, поскольку используются неэффективно, а их содержание и эксплуатация дороги. За них хотят выручить $140-250 тыс. Пользуются спросом дома площадью 80-100 кв.м, построенные в 60-80-е годы, расположенные в обжитых массивах со всеми коммуникациями, и продаются за $40-60 тыс.

***

Рынок недвижимости прошлого года подтвердил, что делать долгосрочные прогнозы в условиях нестабильной экономики достаточно сложно. Кто мог прежположить, что инфляция намного превысит уровень предыдущего года, лей вдруг укрепится, а доллар, считавшийся самой крепкой валютой в мире, сильно сдаст свои позиции перед евро? Неопределенность заставляет население искать альтернативу банковским вкладам в покупке недвижимости, цена на которую с момента последнего спада утроилась.

Риэлторы все же рассчитывают, что в 2004 г., несмотря на повышенный спрос, цены на квартиры все же стабилизируются на уровне $400-420 за 1 кв.м. Как и в предыдущие два-три года, основными покупателями останутся гастарбайтеры, которые не спешат инвестировать в производство, предпочитая столичную недвижимость, ведь на ней можно хорошо заработать, сдавая в аренду. Но по-настоящему оживит первичный рынок жилой недвижимости, по мнению специалистов биржи "Lara", только ипотечное кредитование на срок не менее 10 лет. Этому могут способствовать изменения в банковской политике и законодательная поддержка ипотеки.