Грядет перепись всех российских собственников.

Редакционная почта всегда полна писем читателей, в которых задаются вопросы, связанные с проблемами недвижимости. Это и понятно, ведь эта тема сейчас, что называется, на слуху, затрагивает интересы многих граждан.

Читателей интересует, как получить и оформить земельный участок, сколько за него платить, где получить справку о жилище, кто подтвердит, что домик принадлежал вашей бабушке...

И если бы руководитель Федерального агентства кадастра объектов недвижимости (Роснедвижимость) Михаил Мишустин, посетивший "РГ" на прошлой неделе, имел время ответить на все эти вопросы, то наверняка не покинул бы стены редакции до вечера.

- В недалеком будущем кадастр объектов недвижимости затронет интересы едва ли не каждой семьи.

- Звучит, прямо скажем, угрожающе. Допустим, попадут все наши квартиры в ваш кадастр, определится их рыночная стоимость - и сразу вырастут налоги. А тут еще поднялись тарифы всех услуг ЖКХ, счета за газ и электричество... Сколько же это тогда придется платить простому россиянину!

- Вообще-то у нас кадастров несколько: государственный земельный кадастр, градостроительный кадастр, водный кадастр, лесной кадастр и так далее.

И, выражаясь юридическим языком, нормативное упорядочение однозначной идентификации объектов недвижимости необходимо для защиты и регистрации прав собственности на объекты недвижимости, их учета, в том числе в целях налогообложения объектов недвижимости. Так делается во всем мире, так будет и у нас.

- А вас не пугает опыт передачи налоговикам базы данных ГИБДД? Сейчас в московских налоговых инспекциях не могут с этим разобраться, очереди сплошь из автомобилистов, в основном - из пенсионеров. Они утверждают, что нет у их автомобилей такой мощности, с которой начисляется налог, а им отвечают, что в бумагах ГИБДД так записано.

- Во-первых, наша база данных создается на основе самых качественных информационных технологий, которые должны отражать необходимые данные.

Во-вторых, мы учли, что человек может быть не согласен с нашей оценкой, и в проекте закона, который готовит минэкономразвития, предусмотрели, что если гражданин не согласен с кадастровой стоимостью, которая положена в основу исчисления налога на его участок земли или на жилище, то он может обратиться в апелляционную комиссию. Так что будет возможность не доводить дело до суда.

Но я ведь о чем еще хотел сказать. Подготовка основы для налогов - это только одна из функций кадастра. В чем его основной смысл? Надо расписать всю российскую собственность, тем более что история этой собственности насчитывает от силы полтора десятилетия.

Раньше в нашей стране было всего две формы собственности: государственная и колхозно-кооперативная. Соответственно, кадастровые системы так и развивались: земельный кадастр определял качество земельных угодий, а БТИ хранили документы об инженерных особенностях зданий.

При этом собственнику, которым де-факто являлось государство, не нужны были иные сведения. А теперь, с введением различных форм собственности на объекты недвижимости, каждый человек хочет иметь государственную гарантию прав на свою собственность.

В результате в нашей стране должен сформироваться реестр прав. Его ведет Росрегистрация, подведомственная минюсту. А наш кадастр эту собственность подробно опишет.

Проще говоря, если вы хотите купить у кого-то квартиру, то в реестре прав вы сможете удостовериться, что имеете дело с настоящим владельцем, а в нашем кадастре - все о квартире.

Например, получить информацию о том, когда дом построен, из каких материалов, какова площадь квартиры, ее стоимость. При этом в кадастре объектов недвижимости будут содержаться сведения о ее бывших владельцах.

- Многие экономисты и аналитики утверждают, что Россия недооценивает свою собственность. А как вы считаете?

- К сожалению, имущественные отношения в странах бывшего социалистического лагеря начали развиваться совсем недавно и по сравнению со столетними действующими системами стран с рыночной экономикой являются очень неразвитыми.

В результате они, наши страны, если позволите такое сравнение, недокапитализированы так же, как компании, которые выпускают акции меньше, чем величина их активов. Мы, к сожалению, не имеем адекватного документального оформления наших активов, и они обращаются в мертвый капитал.

Великие деятели капитализма обнаружили и зафиксировали возможность извлекать капитал там, где остальные видели только хаос. Все это происходило благодаря умению фиксировать потенциал накопленного имущества. Мы с вами окружены огромным количеством вещей, которые таят в себе капитал.

И капитал можно и должно извлечь из содержащих его активов. Наверное, в настоящее время именно этим слабым механизмом и неразвитыми институтами отделения капитала от активов мы отличаемся от самых развитых стран.

Любая западная фирма, оценивая свой капитал, включает в него каждый производственный инструмент, каждый участок земли, любой объект недвижимости.

При этом для каждого такого объекта на Западе существует соответствующее описание, которое содержит все необходимые идентификационные сведения об объекте, в том числе включая его оценку, и хранится в соответствующем органе, поэтому при осуществлении сделок с имуществом каждый может получить все необходимые сведения.

Благодаря этому активы живут как бы в двух параллельных мирах. Один мир - материальный, а другой мир - правовой. Они обретают способность быть обеспечением кредитов.

Описывая объекты недвижимости, землю, определяя их стоимость, мы увеличиваем капитал и можем пускать его в оборот. Например, закладывать как гарантию банковских кредитов. Простой человек, владеющий землей или домом, может получить ипотечный кредит, кредит для создания собственного дела. Такая работа и есть повышение капитализации страны.

Чтобы ее повысить, мы должны все описать, все учесть. В общем, кадастр должен стать основой представления достоверной информации о собственности, и тогда она сможет обращаться на вторичном рынке. Ведь в Америке ипотека составляет 53 процента ВВП, в странах Европейского cоюза - 38 процентов ВВП. А у нас в России - менее полутора процентов.

А чем мы хуже? Понятно, что гарантия прав собственника есть основа построения государства. У нас этот процесс только начинается, и поэтому, не описав в имущественном документе нашу собственность, мы не сможем повысить капитализацию страны.

- Но это, как мы понимаем, дело не ближайших двух-трех лет, так что пока хотелось бы узнать, что произойдет с налогом на землю, который начнет действовать в полную силу уже со следующего года. Пока мы знаем только, что, по самым приблизительным прикидкам, он может принести бюджету несколько миллиардов рублей дополнительно.

- Сейчас говорить, сократится или увеличится налогооблагаемая база, рано. Все зависит от региона и от того, как используется земля. Кроме того, наши предварительные подсчеты могут регулироваться ставкой налога, которую определяют местные власти. Так вот о простых людях, как вы говорите.

Мы считаем, что практически повсеместно для людей, владеющих небольшими земельными участками, повышения налога не произойдет, а для многих - и вовсе понизится. Еще раз повторю: установление самой ставки земельного налога - это прерогатива местных властей.

Ставка для земель сельхозназначения и земельных участков, занятых жилым фондом, - максимум 0,3 процента от кадастровой стоимости земли и для промышленности и иного назначения - 1,5 процента. Можно и нулевую ставку установить, например, для пенсионеров, которые проживают в каком-то поселке - пожалуйста, все это прерогатива местных властей.

- Как с учетом кадастра будет идти выкуп приватизированной земли?

- Вы знаете, что на последнем заседании правительства снова рассматривался этот вопрос. Есть пока предложения, что выкуп земли под приватизированными предприятиями осуществлять в городах с населением выше трех миллионов за 20 процентов от кадастровой стоимости, в городах менее трех миллионов - 5 процентов. Была достаточно жаркая дискуссия по этому вопросу.

РСПП выступило с тем, что надо снижать стоимость. Что ж, это естественное желание РСПП бороться за то, чтобы дешевле им досталась земля под их предприятиями.

Вопрос этот, я считаю, политический, его надо принимать коллегиально правительству. Премьер Михаил Фрадков поручил в течение месяца доработать предложения и принять это решение.

- А ваша позиция?

- Я считаю предложение минэкономразвития достаточно разумным - 5 процентов от кадастровой стоимости. В ряде случаев цена земли для выкупа может оказаться достаточно высокой, поскольку в советское время предприятию давались огромные площади земли, зачастую превышающие его реальные потребности в настоящее время.

И сейчас оно не знает, что с ними делать - у него нет денег для выкупа. Но, без сомнения, надо быстрее стимулировать выкуп земли под приватизированными предприятиями, чтобы как можно быстрее предприятие имело возможность включения в оборот своей собственности, в том числе и земельного участка. Тогда, оценивая инвестиционную привлекательность, вы сможете точно просчитать капитализацию вашего предприятия.

При этом следует учитывать, что серьезной проблемой является то обстоятельство, что большое количество объектов недвижимости сейчас не могут быть приобретены или проданы на рынке третьим лицам из-за отсутствия спроса на них, в том числе по причине отсутствия оформленных надлежащим образом прав собственности на указанные объекты.

Этот спрос надо стимулировать путем установления четких правил функционирования рынка недвижимости и предоставления информации всем заинтересованным участника этого рынка.

- И все же, можно узнать, во сколько в среднем в России оценен гектар земли?

- Ответ на данный вопрос зависит от категории земель. Так, например, в среднем один гектар сельхозугодий стоит 11 040 рублей, а земель леса - 2 540 рублей.

Более точную информацию я смогу вам сказать после утверждения всеми субъектами Федерации результатов кадастровой оценки для всех категорий земель.

- А сколько денег потребуется вложить в создание кадастра объектов недвижимости?

- А вот про деньги отвечу, пожалуй, через месяц, после утверждения правительством концепции Федеральной целевой программы о создании и развитии государственного кадастра недвижимости. Для определения объемов финансирования кадастра есть немало сложностей. Например, мы не можем вести работу без точных карт.

Нам необходимо создать высокоточную цифровую картографическую основу кадастра. Сделать это можно, используя современные космические технологии глобального позиционирования, материалы оперативной аэрофотосъемки. Между тем режимные ограничения, установленные действующим законодательством, не позволяют нам обеспечить массовое применение указанных технологий.

Создав первыми в мире космическую индустрию, мы не можем оперативно использовать данные съемок с разрешением лучше двух метров и картографические материалы с определением положения географических объектов лучше 30 метров.

Не можем мы использовать и иностранные карты, имеющиеся в Интернете. Решится эта проблема, и землеустроительные организации смогут использовать современное навигационное оборудование, быстрее пройдет межевание, мы более точно определимся, где чья земля.

Другая проблема. За последние десять лет столько новых участков было выделено и столько объектов построилось, а они пока нигде не зарегистрированы. Мы уже столкнулись с тем, что заявленное в ряде регионов количество земельных участков оказалось гораздо меньше, чем есть в реальности.

Регион нам говорит: у нас на такую-то дату есть 200 тысяч земельных участков. Начинаем делать оценочные описи, выверять сведения из всех архивов, обходить всех - получаем 300 тысяч.

Мы подсчитали - примерно в каждом регионе появляется от 500 до 15 тысяч новых земельных участков за месяц. И не по всей стране, как недавно написала какая-то газета, а только в одном субъекте Федерации.

Теперь об оценке земли. Наша задача - представить в налоговую службу данные для исчисления стоимости земельного налога. Как это делается? Сейчас кадастровая стоимость утверждена практически в каждом регионе страны, но не для всех категорий земель.

Стоимость эта, еще раз повторяю, зависит от уровня развития рынка земли и иной недвижимости в субъектах Федерации. Теперь необходимо от удельных показателей кадастровой стоимости перейти к кадастровой стоимости каждого земельного участка. Нам предстоит сделать не менее 32,5 миллиона оценочных описей и передать их в налоговую службу.

Эта работа будет нами закончена к октябрю. А дальше - дело техники: налоговая служба, зная ставку земельного налога по данному конкретному участку, сможет исчислить и прислать квитанцию на уплату этого налога каждому налогоплательщику.

- Да, большая работа. Но вот мы процитируем письмо нашего читателя Николая Ушмодина из Бузулука: "Приходишь оформлять документы на земельный участок, и тебе говорят, что в них один недостаток. Устранил, пришел в другой раз, находят другой недостаток в том же документе.

Пять раз так. И растягивается оформление вместо одного месяца почти до полугода". Что скажете? А есть еще письма, где сообщают, что много денег берут землемеры и другие фирмы за оформление документов.

- Когда человек приходит в земельный комитет, то он, как правило, плохо осведомлен, какие нужно принести документы, какую справку получить, сколько это стоит. И это беда, потому что это дает возможность трактовать оформление как угодно, а то и просто перебросить все на землемеров, а самим потом только проштамповать документы.

Кстати, в законопроекте предложено брать за оформление государственную пошлину. Деньги небольшие, но введение государственной пошлины повысит ответственность чиновников за предоставляемые ими документы и их качество, будет способствовать привлечению их к ответственности за ненадлежащее выполнение своих обязанностей.

Может быть, несколько высокопарно звучит, но мы сейчас занимаемся государственным строительством, порядок наводим.

- Каким образом кадастр сможет помочь простым гражданам? Например, министр транспорта Левитин запланировал строительство так называемых платных дорог, там инвестор будет финансировать строительство, а потом взимать плату. Бывает, что часть домов с участками попадает под трассу. Речь идет о компенсации, об оценке ее размеров. Кадастровая оценка поможет?

- Никакого отношения кадастровая оценка к этому не имеет. Вопрос идет о правовом положении, так называемом сервитуте. Но такая ситуация может сложиться и в любой другой стране.

Другое дело, что во Франции, например, если строится дорога и надо снести дома, то власти стараются удовлетворить интересы собственника, ему дается определенное время для поиска и приобретения иного аналогичного объекта.

В чем, пожалуй, тут может заключаться роль кадастра? В первую очередь для территориального планирования. Когда в документе четко обозначено, где чье, то новостройку, уверяю вас, не будут возводить там, где надо выкупать землю, сносить чье-то жилье.

Когда у вас есть мощная информационная система, показывающая все объекты недвижимости на территории, вы можете планировать развитие с минимальным ущербом для людей. Это называется правовым зонированием.

- А еще при попадании в кадастр наши квартиры и дома вырастают в стоимости и сразу начнут облагаться высокими налогами.

- Сведения об объектах недвижимости, в том числе квартирах и домах, в настоящее время и так предоставляются налоговым органам. В то же время я считаю, что налог на недвижимость - на дома, дачи, квартиры, гаражи граждан - не надо вводить до 2008 года, то есть до определения порядка установления их кадастровой стоимости.

Да я вообще считаю, что прежде чем делать то, что затронет всех людей, нужно сто раз подумать. Необходимо сначала произвести полный учет жилья, строений, оценить, создать нормативную базу, отрегулировать ставки налогов.

Базой для исчисления имущественного налога в соответствии с Налоговым кодексом является оценка БТИ, хотя ясно, что эти методики сегодня устарели и требуют переработки. Так что ситуацию надо менять, переходить к реальным оценкам.

Для того мы и собираемся отделить технический учет от технической инвентаризации, учесть на земельных участках здания и сооружения и объекты, связанные с землей, оценить их методами массовой оценки (не путайте с индивидуальной оценкой каждого объекта, с продажной ценой) и потом уже начислить на базу налога. По нашим расчетам, к 2008 году мы с этой задачей справимся.

Конечно, есть регионы, где учет объектов недвижимости лучше налажен. Но по большому счету развитию рынка недвижимости в России препятствует то обстоятельство, что 70, а то и 80 процентов объектов недвижимости на всей территории страны не востребованы на рынке, то есть не продаются ни земля, ни другие объекты недвижимости.

Соответственно, оценка по методу сравнительных продаж там невозможна. Мы не можем взять региональные рыночные данные и вывести кадастровую стоимость. Возможно, что-то придется определять методом доходным, если этот объект недвижимости приносит какие-то доходы, либо методом затратным, то есть просто посмотреть, сколько в него денег вложено.

- Люди опасаются, что все процедуры с оценкой будут сопровождаться, как бы это сказать, повышенной коррупционностью, что ли. Очень уж неясно, как будут оценивать - ведь четких критериев нет, размыты они как-то.

- Думаю, что коррупционность несколько переоценивается, хотя, вы правы, в законодательстве многое придется еще уточнять. Меня тревожит очень высокая нагрузка на работников системы. Сегодня в территориальных органах Роснедвижимости трудятся 7162 человека.

Кадастровые палаты - еще 8 тысяч человек. Разделите это количество на 2800 муниципальных образований и территорий, где мы должны быть представлены, получается 2-3 человека на территорию. Скажите, как 2-3 человека справятся с таким объемом работы?

Или посчитаем иначе. У нас в стране на одного сотрудника системы приходится 6 тысяч объектов недвижимости, а в западных странах - от одной тысячи до двух. Так что есть о чем призадуматься.

- А будут ли привлекаться к определению стоимости объектов рыночные структуры, независимые оценщики?

- Это уже как определит закон. В работах по кадастровой оценке земель оценщики принимали участие. Далее субъекты Федерации утверждают ее результаты, и она служит базой для исчисления налогов.

А вот массовая оценка других объектов недвижимости - зданий и сооружений (а их у нас порядка 60 миллионов) - это серьезнейший вопрос, который должен быть предметом не только закона, но и тщательно подготовленных и обсужденных методик. Чтобы всем было понятно почему, как, откуда это берется.

Кто должен это делать? Вообще-то оценкой в большинстве стран занимаются уполномоченные государственные органы, кадастровые, а зачастую и налоговые службы. И фактически нигде это не отдано на откуп рынку.

Но это я говорю о так называемой массовой оценке, которую, повторяю, не надо путать с индивидуальной оценкой для продаж.

- Но ведь этой-то оценкой и сейчас занимаются независимые оценщики.

- Конечно, есть лицензированные оценщики. Есть закон, регулирующий эту деятельность.

- Раньше были БТИ, где мы могли получить справку о своем жилье, о строениях, даже, по-моему, о коммуникациях, если речь шла о разрешении на строительство. Что изменилось с созданием вашего агентства? К кому теперь обращаться?

- Давайте разберемся. Итак, в СССР работала система БТИ. Хорошая эта система или не очень - я сейчас не об этом. С некоторых пор в этой системе начались совершенно уникальные преобразования. То стали создавать муниципальные БТИ, то потом вообще монополию создали в лице "Ростехинвентаризации", дав ей исключительное право заниматься инвентаризацией и техническим учетом.

В связи с этим возникла серьезная кризисная ситуация. Суды бесконечно разбирались, кому же предоставить право работать с клиентами, а люди не знали, к кому им обращаться, чей штамп на бумагах считается действительным. В настоящее время вопрос разрешен путем введения государственной аккредитации БТИ.

Мы считаем, что технический учет должен быть у государства, государство должно идентифицировать эти объекты. Но сама по себе инвентаризация во всем мире - это рыночная функция. Во всех странах обмером зданий и земельных участков занимаются специально созданные для этого фирмы.

Так что сейчас мы занимаемся как бы разгосударствлением инвентаризации. Передаем ее организациям, получившим у нас аккредитацию. В частности, мы аккредитовали все БТИ, работавшие на рынке до 2003 года.

Именно они будут заверять сейчас и давать справки для регистрации права. И это правильно, ведь у них сохранились огромные архивы.

Кстати, мы воспользуемся этими архивами для технического, а впоследствии и для кадастрового учета, когда перейдем на единый кадастр. Естественно, нам нужны не паспорта БТИ, а их электронные версии.

И мы активно создаем такую электронную систему, часть которой предназначена для нашей внутренней работы, а часть - для БТИ, которые перейдут на работу по единым форматам и будут поставлять нам всю информацию для кадастра.

Почему мы не аккредитуем сейчас всех подряд, а только БТИ? Для нас сейчас очень важно сохранить все данные по жилищному фонду, а они-то как раз и сосредоточены в этих архивах.

- Это означает, что простые люди будут приходить к вам и получать справки и документы? Или же пока можно пользоваться и услугами БТИ?

- Можно воспользоваться услугами БТИ, они обладают информацией, неплохо автоматизированы. Не на всей пока территории страны, но в крупных городах, там, где было построено особенно большое количество домов и квартир, автоматизация на приемлемом уровне.

Со временем функции инвентаризации уйдут на рынок. И нынешние БТИ станут организациями технической инвентаризации, которые должны будут конкурировать с другими организациями этого профиля.

Понадобится вам обмерить еще раз свой дом или взять план квартиры, приходите в эту организацию. А мы будем общаться с ними посредством электронного документооборота.

- А заверенную справку будете давать народу все-таки вы?

- Да, заверенную справку для целей регистрации права будем давать мы.

Значит, теперь будет еще больше инстанций - сначала человек должен будет посетить БТИ, а потом прийти к вам?

- Не путайте. Да, сейчас БТИ действительно выдает справки. Но это, повторяю, временная мера. Потом это будем делать мы. Если человек в своем жилище ничего не меняет, а пришел только за справкой - милости просим к нам. Получил справку - пошел регистрировать право.

А вот если ваш объект недвижимости изменился, к примеру, вы что-то в нем достроили, или, наоборот, сломали, или вам в своем жилище нужно что-то перемерить - вот тогда, пожалуйста, приходите в БТИ, а затем мы на основании проведенной БТИ инвентаризации выдадим заверенную справку.

- Г-н Греф считает необходимым, чтобы каждое ведомство, оказывающее услуги населению, четко и ясно описало как бы регламент этих услуг. Например, идете вы регистрировать автомобиль в ГАИ, значит, вы должны затратить столько-то времени. Сколько сейчас люди стоят в очереди в БТИ, и какой, на ваш взгляд, она должна быть?

- Герман Оскарович абсолютно прав: любая процедура или услуга, предоставляемая населению, должна быть описана и регламентирована. Кадастровый учет по такому нормированию, допустим, занимает один месяц. А вот время выстаивания граждан в очередях в БТИ я не могу определять, это совершенно самостоятельные организации.

Когда мы создадим систему единого кадастра объектов недвижимости и будем выдавать справки от имени нашего ведомства, тогда я вам смогу ответить на этот вопрос. Да и не только справки. Человек владеет домом, например, в Воронеже. Сколько он стоит? Нет рынка, и мы не знаем. Но чтобы был рынок, нужно, чтобы эта информация стала доступной.

- А вашим ведомством будет представляться информация?

- Во-первых, кадастр открыт. Он и сейчас открыт в Интернете, но дает только то, что нами охвачено, а это пока совсем немного. Второе, регулярно публикуются каталоги и карты и, наконец, есть риелторские компании, у которых должна быть эта информация. Они будут обрабатывать и давать ее заинтересованным гражданам, чтобы увеличить оборот недвижимости.

А когда это будет?

- К 2010 году. Но вообще должен вам сказать, что справки справками, а кадастр это не просто база данных. Это правовая система, которая признает объект недвижимости объектом права. И если мы из этой правовой системы будем выдавать, грубо говоря, грязные данные, то и права на этом основании будут регистрироваться с потенциальными проблемами.

А дальше начнутся суды и прочие неприятные ситуации. Поэтому я считаю, что лучше потратить время, средства и усилия государственных органов на создание единого кадастра объектов недвижимости.

- А как часто будет меняться, обновляться кадастр?

- Постоянно. Ведь это живая система, как мы с вами. Строительство, покупка квартир, межевание земель - все это идет перманентно. Значит, и информация, поступающая в кадастр, должна постоянно обновляться. Кадастр не портрет, это процесс.