Определимся сразу: цель этого ипотечно-строительного бума - не сама ипотека, она лишь символизирует наличие главной, жилищной, проблемы, что во все времена было весьма актуально. У нас же в последние 5 лет ситуация на рынке недвижимости приобрела гротесковые формы. Фантастически низкие цены на вторичное жилье в 90-х сменили не менее фантастически высокие цены в последние 2-3 года.

Многие финансовые эксперты, в том числе специалисты банковского сектора, сходятся во мнении, что сейчас самый неподходящий момент приобретать и даже продавать жилье - ситуация слишком нереальная, надо дать ей время успокоиться, как выразился известный экономист, «устаканиться». Но время идет, жизнь проходит, а проблему надо решать, даже в такой гротесковой ситуации, как наша, люди ищут выход из нее, пусть даже не самый лучший. Тем более что к гротескам нам не привыкать, вся наша жизнь в последние почти 20 лет плохо вписывается в рамки нормального размеренного существования.

ПРИЧИНЫ БУМА НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ

Экономически и психологически все объясняется просто: у людей появились деньги. Если до 2003 года народ в массе своей существовал на уровне выживания, то после него доходы граждан выросли, причем не нормальным путем, а резко. Разумеется, мы имеем в виду в первую очередь деньги наших соотечественников, работающих за границей.

За годы перемен оформилась и своеобразная - на базе образа жизни на грани выживания - философия или точнее культура потребления, в соответствии с которой при появлении большей суммы денег человек теряется и не знает, куда ее вложить, а потому его действия часто неразумны, иррациональны. Он начинает приобретать предметы роскоши, в лучшем случае вкладывает в образование детей, решает домашние проблемы, приобретая или строя жилище и обзаводя его новейшей техникой. Миллиард неосвоенных экономикой денег - это не фикция, а реальность. Деньги, хлынувшие в Молдову, не инвестируются, они даже не оседают, проходят мимо банков. На фоне отсутствия развитого финансового рынка - фондового, страхового, даже банковского - и при том, что люди боятся и не умеют заниматься бизнесом, первая ниша, куда они попадают - инвестиции в жилье, в приобретение и строительство.

РЕЗУЛЬТАТЫ БУМА НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ

Главный итог этого - цены на квадратный метр жилья у нас в стране в 6-7 раз подскочили, и их уровень гораздо выше принятого. Они варьируют в районе 700-800 евро. Причем на вторичном рынке жилья его стоимость такая же, как на первичном, а разницы в ценах на квартиры различных размеров почти нет. Это ненормально. Когда ситуация изменится, произойдет дифференциация и улучшение рынка. Пока же по причине фантастического взлета цен строительный рынок стал крайне выгодным, а потому привлекательным, на нем появилось большое число игроков.

«Заговорили о строительном буме, хотя экономически он держится на ложных предпосылках. Во-первых, и это самое главное, экономика не может обеспечить уровень зарплаты, позволяющий существование классического ипотечного строительства. Предполагается, что финансовый поток, идущий из-за рубежа, не иссякнет, но это рискованное предположение, и строить целую отрасль экономики на деньгах гастарбайтеров - неправильно, эти деньги я бы назвал шальными и бесперспективными, сегодня они есть, но где гарантия, что завтра их будет столько же?», - рассуждает эксперт центра «Idis viitorul» Вячеслав Ионицэ.

Во всем мире ипотечные кредиты - это самые дешевые и длинные деньги. У нас по целому ряду причин риски ипотечного строительства велики, соответственно, и проценты нереально высокие. «В данном случае рискуют и обманывают, и что характерно, обманываются, все участники строительной ипотеки. На мой взгляд, люди, сегодня строящие жилье в Молдове по условиям ипотеки, просто-напросто дотируют развитие строительной отрасли. Цель благородная, но сомнительная. К тому же это самый легкий, но тупиковый путь.

Сегодня у строителей нет достаточно денег, потому, в определенном смысле рискуя, они стараются защититься от этого высокими ценами. Банкиры в свою очередь, защищаясь от рисков - деньги у банков есть, но короткие, завышают проценты, создавая мутные схемы кредитования. Заемщик также обманывает, обещая непрерывность финансовых поступлений, но в конечном счете рискует больше всех он. В случае неуспеха ему придется возвращать приобретенное жилье», - продолжает Ионицэ.

ВАРИАНТЫ РЕШЕНИЯ ПРОБЛЕМЫ ЖИЛЬЯ

Эксперт считает, что долго так продолжаться не может. Строительным компаниям придется улучшить качество своего конечного продукта и снизить цены. Когда у нас нормализуется строительная отрасль, тогда можно будет говорить о финансовых инструментах решения жилищной проблемы. «Изобретать их не нужно, десятки решений уже существуют в мире. Это долевое строительство, кооперативное, накопительно- кредитное, финансовый факторинг, - перечисляет Ионицэ. - Доля ипотеки в строительстве жилья классически не превышает 20%. Кстати, все эти инструменты работают без банков. Ипотека - лишь одно из финансовых решений с участием банков. Сегодня у банков большая ликвидность, они фактически используют плохие - короткие деньги, благодаря которым строительные компании за два года окупают свои затраты, а это ненормально».

Таковы реалии Молдовы, и человеку, живущему здесь и нуждающемуся в жилье, приходится к ним приспосабливаться. С другой стороны, спрос определяет предложение, и пока есть люди, готовые платить в надежде, что со временем их вложения будут только дорожать, так как это общая тенденция в Молдове и во всем мире, строительство будет продолжаться. Конечно, по мере развития отрасли и цены на ипотечное строительство могут постепенно снижаться. Однако необходимы и другие формы финансирования строительства жилья.

Сегодня главная задача - повысить финансовые возможности человека. Во-первых, чтобы он обладал средствами стабильно и надолго. Во-вторых, сделать так, чтобы средства, которые у тебя будут завтра, можно было получить сегодня. Это длительный процесс, связанный с экономическим ростом и совершенствованием банковской системы. На этом фоне появляющиеся предложения игроков на рынке недвижимости неизбежно должны стать разнообразнее и доступнее. Кто выступит в данном качестве? Примут ли отечественные предприниматели такие правила игры или в этом случае их бизнес станет недостаточно выгодным?

По мнению Вячеслава Ионицэ, им должен стать крупный иностранный девелопер (строитель), который придет сюда не столько с большими инвестициями, сколько с высоким качеством продукции, транспарентностью, умением работать с властью, отдавая ей часть построенного жилья в качестве социального, и, главное, низкими расценками. Тогда у наших предпринимателей не останется выхода, кроме как соответствовать, чтобы выжить.

Это один из наиболее реальных, продиктованных общими тенденциями развития мировой экономики, выходов. Возможно, лучший. Уже появляется информация о подобных предложениях со стороны инвестиционных компаний с иностранным капиталом, об одном из них газета «Время» уже сообщала. Но если наши строители и другие участники рынка недвижимости сработают на опережение, думаю, потребитель тоже не обидится.

И последнее. Все, до сих пор сказанное, касается тех, кто может позволить себе собственное жилье. Остальным полагается социальное, но это разные вещи. Для начала, как минимум, проблемы социального жилья необходимо регламентировать с правовой точки зрения, разработав соответствующий закон. Об этом заявил, отвечая на пресс-конференции во вторник на вопросы журналистов, президент Молдовы Владимир Воронин. Принципы, механизмы и инструменты ее решения - тема для другой статьи.

Татьяна Шикирлийская

•Вячеслав Ионицэ: «…рискуют и обманывают, и что характерно, обманываются, все участники строительной ипотеки. На мой взгляд, люди, сегодня строящие жилье в Молдове по условиям ипотеки, просто-напросто дотируют развитие строительной отрасли. Цель благородная, но сомнительная. К тому же это самый легкий, но тупиковый путь».