Почему крупные строительные компании не торопятся с реализацией масштабных проектов? Измениться ли архитектурный облик Центра Кишинева? Что такое элитное жилье и сколько надо платить за ипотеку в интервью информационно-аналитическому порталу «Ipoteka.MD» рассказал директор компании «DGL Construction Design» Юрий Лупу

- Ваша компания еще в начале года заявляла о намерении построить сразу два жилых комплекса. На каком этапе находятся эти проекты?

На сегодняшний день, мы завершаем процедуру получения всех необходимых разрешительных документов, включая справки и сертификаты, позволяющие начать строительство дома на улице Лакулуй и с очень большими препятствиями, но все же продвигаемся в процессе получения документов, разрешающих строительство объекта в центре столицы.

Дело в том, что центр Кишинева - это очень проблемная зона. В этом секторе города ситуация такова, что практически ничего нельзя строить. Центр города переполнен зданиями, представляющими архитектурную и историческую ценность. К примеру, мы планируем строительство на каком-либо участке, а потом выясняется, что ранее там располагалась гимназия. На сегодняшний день это здание не представляет никакой ценности и я, говоря об этом, имею все основания это утверждать. Мы провели экспертизу и согласно заключению эксперта – здание восстановлению не подлежит.

Но сравнять остатки здания с землей нам не разрешают. Но мы предложили выход – наша компания берет на себя обязательство все же реконструировать это здание с одним условием - позади него будет располагаться еще один объект, то есть многоэтажный жилой блок. Но дело затягивается.

Вообще, центр города представляет собой кольцо, протиснуться в которое очень сложно. И такая ситуация знакома не только нашей компании. Многие строительные компании сталкиваются с аналогичными препятствиями по получению разрешения на строительство в центре. К примеру, существует культурный совет, который и определяет где можно строить, где нет, что можно сносить, а что нет. Как итог, сегодня центр столицы – в разрухе: исторически и архитектурно ценные здания разрушаются временем, и при этом на их месте строительство новых многоэтажных блоков запрещается. Позволяется только реконструкция и строительство мансардного этажа. Но согласитесь, строительные компании планируют свою работу таким образом, что бы затем были видны результаты. Это бизнес. Я не знаю, если кто-то видит логику и смысл в том, чтобы за довольно большие деньги покупать землю, разрушать ветхое здание и строить аналогичное, чтобы получить в нем всего 150 кв. метров в свое пользование.

Мы предложили довольно хороший проект на улице Колумна, согласно которому наше многоэтажное здание хорошо вписывается в облик района. Пока идет согласование.

- У нас cуществует градостроительный совет, соответствующее управление мэрии. И если проект проходит экспертизу, то кто может помешать его реализации?

Все дольно запутаннее и сложнее. Сегодня административные власти пребывают в так называемом состоянии испуга. Думаю, происходит это на фоне ряда судебных решений, прений и громких дел, связанных с представителями городских руководящих органов. Обостряет ситуацию и то обстоятельство, что нет градостроительного плана Кишинева.

К примеру, недавно к нам поступило предложение по строительству новой улицы, в продолжение бульвара Дмитрия Кантемира. Стоит отметить, что объем необходимых для этого проекта инвестиций достигает 120 млн. долларов США – 80 млн. из которых необходимо на расселение жителей этого района. Но там вообще сложная ситуация. Как только люди прослышали про реконструкцию, тут прописали к себе в буквальном смысле по 20 человек. И теперь требуют для каждого отдельную квартиру. Сами рубят сук, на котором сидят - по - другому их алчность назвать сложно.

- Насколько мне известно, были случаи, когда частные строительные компании готовы были взяться за этот периметр (угол Штефана, Льва Толстого, Измайловская и Чуфля), компания готова была инвестировать 100 млн. леев, людей расселить в столичном микрорайоне Чеканы и потом с доплатой желающие могли бы вернуться. Но таких примеров нет.

Мы представляем мощную американскую компанию, которая начала строительство в Румынии огромного комплекса. Суммарный объем инвестиций достигает порядка 500 – 800 млн. долларов США. В Кишиневе вложить даже те же 120 млн. в разработку бульвара Дмитрия Кантемира – не проблема. Но наше руководство, честно признаюсь, относится к этой перспективе с опаской. Ведь сегодня в Молдове никто ничего не гарантирует. Например, что после вложения средств, проект не застынет бесповоротно. Думаю, что проблема еще и в отсутствии хорошо разработанной страховой программы на вкладываемы финансовые средства. Ведь сегодня даже документы с необходимым перечнем подписей не дают абсолютно никакой гарантии, что начатый проект будет доведен до завершения.

- Давайте поговорим о цене. 800 евро за квадратный метр от вашей компании превышает среднюю стоимость метра «новострое». Почему? Конечно, сегодня есть компании, которые продают по 310 евро кв. метр, но не нужно упускать такую деталь, что это «серый вариант». И люди покупают, но не ведают, что делают. Ведь по сути, это пустая коробка. Без дверей, без сантехники, без отопления, коммуникаций и перечислять то, чего там нет, можно долго. А ведь начав вкладывать, владельцы такого жилья переступят порог стоимости в 800 евро за квадрат довольно быстро. Мы предлагает принципиально другой уровень услуг – покупатели приобретают практически готовую к полноценному и комфортному проживанию жилую площадь.

Я называю это «белым» вариантом, но вкладываю в этот термин совсем другой смысл и он далеко не тот, который стал для многих привычным. «Белый» вариант квартиры от «DGL Construction Design» значит, что человеку, вселившемуся в нее, остается только стены покрасить или наклеить обои. Но не шпаклевать, выкладывать внутренние стены и многое другое, что приходится делать покупателям «новостроя»

- Взаимоотношения с монополистами (Юнион Феноса, Апа - канал)- у строителей традиционно сложны. Вы случайно не исключение?

Мы проводим все сети за свой счет. И после сдачи объекта в эксплуатацию передаем на баланс этим предприятиям. А затраты закладываются в себестоимость. Сегодня нам для того, что бы провести электросети в нашем доме необходимо вложить порядка 70 тыс. долларов. Кстати, стоит отметить, что в центре столице сети перегружены из-за массового строительства.

И при этом город не занимается развитием и ремонтом инженерной инфраструктуры. Конечно, сегодня проще провести все коммуникации и построить жилой дом на окраине города. Но ведь и стоимость квартир в таких домах будет намного ниже. И при выборе объекта недвижимости далеко не всех устраивает квартира на окраине.

- Что Вы вкладываете в понятие «элитный дом»?

Дефиниций этого понятия много. Но при выборе жилья, кроме месторасположения, качества строительства, комплектации люди все чаще ориентируются еще на такой важный критерий как соседство. И кстати, наша цена, пусть и выше средней по городу, призвана отсечь, скажем так, нежелательное соседство.

- Ваши клиенты какой механизм оплаты предпочитают?

Любому человеку невыгодно вкладывать сразу всю сумму. Механизм ипотеки пришел к нам с Запада. При этом в нашей стране он трактуется искаженно. Ипотека – это когда человек не располагая всей суммой, но имея стабильный доход, может приобрести жилье. И рассчитываться за это жилье в течение 25-ти лет, а не трех-пяти как принято в Молдове. При идеальных условиях ипотеки покупатель будет выплачивать сумму, которая немного будет превышать стоимость коммунальных услуг. И только при ипотеке на 25 -30 лет молодежь сможет покупать жилье.

- Как вы оцениваете состояние рынка недвижимости в Молдове?

Сегодня на рынке строительства недвижимости царит хаос, и, прежде всего из-за ажиотажа на земельные участки. При этом строят все, и те, кто способен это делать, и те, кто попал в строительный бизнес почти случайно.

Рынок недвижимости существует во всем мире, будь то в развитых или не очень странах. И при этом независимо от того, есть или нет у государства денег. Этот рынок никогда не умирает. Может снизиться цена, но это не мешает населению покупать недвижимость, и вкладывать деньги.

Да и потребности людей увеличиваются. Несмотря на все пертурбации, люди хотят жить лучше и комфортнее.

Конечно, в каждой стране есть свои нюансы. Сегодня в Молдове на вторичном рынке цена дороже, чем в новостройке. Метр жилья в панельном доме стоит около тысячи долларов. И это не парадокс. Такие квартиры меньше по площади, чем те которые строятся в данный момент.

Но у людей нет возможности покупать большие площади. Вот у нас квадратный метр дешевле, чем на вторичке, но человек идет и покупает там, где площадь меньше. Потому что в общей сложности такая квартира обходиться ему дешевле. И после покупки на вторичном рынке, обладатель недвижимости может сразу же в него вселиться.

-Но, тем не менее, спрос на вторичное жилье значительно упал…

Да, очень упал. Оно очень непрактично, а люди хотят жить лучше. Ценовая ситуация на рынке уже стабилизировалась и стоимость метра не будет расти в дальнейшем. Она не упадет, но и расти не будет. Тому, что происходило в последнее время есть логичное объяснение: строительный рынок приносит хорошую прибыль и туда все кинулись. Соответственно, земля дорожает неимоверно. Сегодня стоимость одного га земли - и его еще найти надо - составляет как минимум 3 млн. долларов. Я знаю компании, которые продают одну сотку за 17-18 тыс. долларов.

- Вы как выходите из положения?

Мы нашли свой путь. Совместно с собственниками земли, на принадлежащих им участках возводим жилые объекты. Соответственно, владельцу земельного участка это интереснее в финансовом плане, да и компания не отвлекает значительные средства непосредственно на покупку земли.