В самый разгар развития строительного сектора, количество сданных в эксплуатацию жилых домов, начинает сокращаться. По всей видимости, речь может идти о застое или кризисе на сегменте, которые два года назад был сверхвостребован, а крупные компании ориентируются на строительство бизнес-центов и офисов, промышленных площадей, а также на элитные жилые проекты.

После ежегодно роста в среднем более чем на 20 процентов в течение пяти лет, в 2007 году и в первом квартале 2008 года отмечен спад на сегменте жилых домов, сданных в эксплуатацию. Если в прошлом году снижение составило 16,0%, то в первом квартале текущего года в эксплуатацию сдано жилых домов на 26,3% меньше.

"Рынок вырастет на 20-30% в последующие годы" или "цены на жилье продолжат расти”. Сколько раз мы слышали такие прогнозы? Как узнать влияют ли они и в какой мере на реальную эволюцию рынка недвижимости? Строительные компании считают, что перенасыщения рынка еще не достигнуто, и что рынок жилья продолжит расти. Рынок, однако, подает признаки усталости.

Компании и агентства по недвижимости начинают проигрывать пари перед явной, реальной ситуацией:
- падает спрос, а направленность на строительство элитных домов, значительно сужает спрос;
- уменьшается доля инвестиций населения в недвижимость;
- сокращается число сделок по жилью.

В 2006 году Агентство недвижимости „Lara”, с самой большой долей рынка в Кишинэу, констатировала, что впервые за последние десять лет предложение превысило спрос, а в летние месяцы даже в 3-4 раза. Ситуация повторилась, хотя менее выражено и лишь в определенные периоды и в 2007 году.

После 2003 года, когда достигла максимального уровня 90,6% в графе „жилые дома, сданные в эксплуатацию”, доля жилья, строящегося на деньги населения начала уменьшаться, составив 65,4% в 2007 году. Место крупнейшего пользователя начали занимать совместные предприятия (с долей 8% в 2007 году) и иностранные (4,2%). Не производят впечатления и инвестиции населения, которые, хотя, согласно Национальному бюро статистики в последние четыре года и росли, но рост на 16,5% в 2006 году, а особенно на 4,1% в 2007 году был амортизирован еще более сильным ростом цен. Так же, как и инфляции.

В 2007 году, впервые спустя пять лет роста, общая площадь сданных в эксплуатацию жилых домов уменьшилась более чем на 100 тысяч квадратных метров, с 507,2 тысячи до 418,6 тысячи. Эта тенденция отмечена и в первом квартале 2008 года, когда было сдано в эксплуатацию жилья общей площадью 84,7 тысячи квадратных метров или 73,7% по сравнению с январем-мартом 2007 года.

Число продаж квартир также сильно сокращается, с 23 009, в 2005 году, до 16 150, в 2007 году, свидетельствуют данные Агентства по земельным отношениям и кадастру

Как объясняют ситуацию на рынке строители и агенты по недвижимости?

Некоторые эксперты полагают, что, после того как наблюдалось снижение спроса на жилье, некоторые компании “эмигрировали” на другие сегменты рынка, в частности на строительства бизнес-центров и офисов, промышленных площадей и т.д., которые гораздо выгодней. Другие специалисты утверждают, что в 2006-2007 годах были инициированы новые проекты, которые должны быть завершены в 2010-2011 годах, и следовательно делать выводы из ситуации 2007-2008 годов нельзя.

„Не устраивайте паники, новые дома строятся быстрыми темпами. Если в 2005 году на стадии строительства находились 42 объекта на 2 689 квартир, то в 2006 году – их число выросло до соответственно 61 и 3 568, а в 2007 году, строились 65 объектов с общим числом квартир 4 267. Такие данные представляет Агентство строительства и развития территории, отмечают специалисты.

Что говорят эксперты?

Строительный сектор находится на этапе значительных перемен прежних тенденций и за несколько лет его профиль может существенно измениться, считают экономисты IDIS „Viitorul”. Если в предыдущие годы Кишинэу представлял 3/4 строительного рынка, то в 2007 году он составлял уже 2/3. Был завершен цикл в муниципальном секторе строительства жилых домов: объекты начатые в 2004-2005 годах благодаря буму спроса были закончены и сданы в эксплуатацию в 2006 и 2007 годах. Вследствие этого, предложение резко подскочило, хотя в прошлом году в целом по стране было сдано в эксплуатацию на 16% меньше жилых площадей, и для Кишинэу спад был наиболее акцентированным. Эта тенденция легкого спада, по мнению IDIS „Viitorul” продлится еще 2-3 года. Строительные компании вновь начинают цикл, инвестируя большую часть средств в приобретение новых земельных участков под будущие объекты, а строительство, находящихся в работе объектов может затянуться из-за правительственного постановления, согласно которому жилые дома могут быть сданы в эксплуатацию только по окончанию отделочных работ.

Падение спроса на новые квартиры в Кишинэу объясняется и тем, что:
- цены достигли уровня, сравнимого со странами, в которых работает большая часть „генераторов спроса”, на рынке недвижимости столицы, вследствие чего удобней купить себе квартиру в Италии или в Португалии;
- в результате кризиса жилья в США снизились общие ожидания быстрого подорожания недвижимости, соответственно высохла большая часть „инвестиционных” потоков на этот рынок (те, кто приобретал квартиры на начальном этапе строительства объекта с целью дальнейшей продажи);
- ипотечные кредиты продолжают оставаться дорогими и в итоге недоступными для населения со средними доходами.

Является ли это тенденцией или минутной „слабостью” первичного рынка жилья?

Существует ряд факторов способных привести к реинверсации тенденции 2007 года и первого квартала этого года:
- очень большой давний спрос, вызванный низкой покупательской способностью, лишь 5 процентов населения может позволить себе кредит на недвижимость. Это спрос в ожидании: возможно, те, у кого нет жилья, и хотят его купить получат эти деньги и купят квартиру, или же у них есть дети, но они ждут, пока цена понизится;
- начало ряда резиденциальных проектов, которые завершатся в последующие годы, хотя ориентированы на людей с большими и более чем средними доходами;
- развитие более дешевых ипотечных кредитов путем привлечения внешних средств;
- начало строительства социального жилья;
- расширение лизинга недвижимости

В одном, пожалуй, трудно согласиться с некоторыми менеджерами компаний по недвижимости, в том, что рынок жилья находится в стагнации. Перепись населения 2004 года показала, что 108,1 тысячи человек не имели частного дома или квартиры (отдельной). А чтобы удовлетворить требования всех желающих улучшить жилищные условия, по мнению специалистов, ежегодно в муниципии Кишинэу должны сдаваться в эксплуатацию 25 000 - 30 000 квартир. На самом деле строится в восемь-десять раз меньше.