Виталий Мазаев

Теоретически на каждого жителя Молдовы приходится в среднем около 22 кв. м. жилой площади. Однако фактически жилой фонд (в объеме более 80 млн.кв. м.) распределен крайне несправедливо: у одних есть возможность располагаться в шикарных апартаментах, а кому-то приходится ютиться в маленькой съемной квартире или делить квадратные метры с родственниками.

У среднестатистического нуждающегося в собственном жилье гражданина шансы приобрести собственный уголок минимальны. Средняя заработная плата в стране составляет 2,4 тыс. леев, которую «съедает» инфляция - 1-1,5% в месяц. При этом, средняя стоимость квартир в Кишиневе к началу лета составляла 800-1000 евро за квадратный метр. Новые квартиры которые, как утверждают застройщики, незначительно дороже жилья на вторичном рынке, успешно продаются. Рост цен на жилье составляет в среднем 15%.

Несколько лет назад «лучом света в темном царстве» стала возможность применения отлаженных западных схем ипотечного кредитования. Некоторые молдавские банки, получившие кредитные линии иностранных банков, стали предоставлять кредиты на недвижимость, строительство и развитие – не только юридическим, но и физическим лицам. Сегодня доля таких кредитов составляет около 13% в структуре кредитной банковской системы Молдовы. По данным Нацбанка, в январе-марте 2008 г. их доля составила 12,92%, увеличившись на 2,9% по сравнению с тем же периодом прошлого года.

Однако кредит на недвижимость выдается в объеме не более 60-70% от общей стоимости жилья, а процентные ставки составляют не менее 16%. Банковская система Молдовы не располагает необходимыми ресурсами для предоставления долгосрочных и недорогих кредитов, а население не располагает высокими доходами. Если быть точнее – речь идет о декларируемых доходах граждан, поскольку зарплаты «в конвертах» и доходы гастарбайтеров по-прежнему являются распространенным явлением, эти доходы нигде не фиксируются. Поэтому около 95% сделок с жилой недвижимостью осуществляются наличными платежами.

Для небольшой категории населения банковские кредиты стали доступной возможностью покупки жилья. При этом заемщики переплачивают стоимость квартиры в разы. А остальным приходится ждать. Сколько ждать и чего именно ждать, чтобы появился шанс купить жилье, – не известно.

А как у них?

В Европе и США более 80% жителей обзаводится жильем именно с помощью ипотечных кредитов. В мировой практике существуют две основных модели ипотечного кредитования - американская и германская.

По-немецки основательно. «Классическая форма контрактных сбережений» работает по принципу кредитных союзов, которые также называют стройсберкассами. На сегодняшний день это один из основных институтов инвестирования жилищной сферы в Германии: три четверти жилья финансируется с участием системы жилищных «стройсбережений».

Прежде чем получить кредит, сначала нужно открыть специальный накопительный счет в стройсберкассе, или попросту говоря - в ипотечном банке. По истечении 5-8 лет ежемесячных вкладов в оговоренном контрактом размере, когда на счету накапливается сумма, равная стоимости определенной части жилья, вкладчик получает жилищный кредит. Процентные ставки (как на вклад, так и на кредит) остаются фиксированными на все время действия контракта. Как правило, они составляют 5-6% годовых - это в среднем на 4% ниже рыночных. Минимальный срок погашения займа составляет 12 лет.

Государство всячески поддерживает вкладчиков стройсберкасс. После получения жилищного кредита выплачивает ежегодные премии, предоставляет дотации (до 10% стоимости жилья), льготный кредит при погашении процентов, а также налоговые льготы. Размер государственной помощи в Германии зависит от материального положения заемщика, состава семьи и т.д. При этом у кредитных учреждений есть возможность использовать накопительные средства для выдачи ссуд гражданам, обратившихся за кредитом ранее.

Такая схема ориентирована на людей с доходом среднего и даже ниже среднего уровня. Каждые 500 млн. евро, выплаченные вкладчикам стройсберкасс в виде премии, стимулируют поступление дополнительных 11 млрд. евро в качестве инвестиций в жилищную сферу. А каждый евро, выплаченный в виде государственной поддержки при приобретении жилья, возвращается государству в виде 2,8 евро налогов. Так что в Германии ипотекой довольны все - и государство, и вкладчики.

Ипотека по-американски. Однако а прошлом году начало лихорадить и надежнейшие немецкие ипотечные банки. Виной тому - невиданный кризис в системе жилищных кредитов в США, который обернулся мировым финансовым кризисом. У крупнейших европейских банков возникли проблемы - все из-за того, что беззаботные американские бедняки набрали кредитов, которые не желают гасить. В США ипотечным кредитованием занимаются более 1300 организаций, ежегодный оборот финансирования жилья составляет 300-400 млрд. долларов, а общая сумма неоплаченного кредита на эти цели достигла около 3 трлн.долларов.

Однако в этом лишь отчасти виновата ипотечная система, существующая в своем нынешнем виде уже более ста лет. В обеспечении ипотеки дешевыми ресурсами участвуют получатель кредита, инвестор и финансовый посредник. Образуются два ипотечных рынка - первичный, где выдаются жилищные кредиты, и вторичный, где обращаются «ипотечные» ценные бумаги. Кредитное учреждение может выдавать долгосрочные кредиты под залог приобретаемой недвижимости, не имея достаточного объема «длинных» ресурсов. Выдав ипотечный кредит, банк продает право требования по кредиту конечному инвестору или финансовому посреднику. На вырученные средства банк выдает новый ипотечный кредит. В настоящее время банки США предлагают на выбор около 30 различных ипотечных программ - в зависимости от целей приобретения недвижимости: для проживания, сдачи в аренду, участия в инвестиционном проекте. Средняя процентная ставка при фиксированном размере годовых составляет 6%, а в коммерческих проектах с инвестициями - 7%. Стандартный срок, на который берется ипотечный кредит, - 30 лет.

Самый популярный в США вариант - покупка квартиры в доме, как говорят американцы, "с чертежной доски". До начала строительства девелоперские компании начинают продавать квартиры дешевле рыночной стоимости - так финансирующим банкам демонстрируется жизнеспособность проекта. Полученные деньги не вкладываются в строительство, а лежат на отдельном счете условного депонирования, имеющем государственную гарантию. Как правило, по заниженным ценам продается 10-20% квартир, после чего - через одну-две недели - стоимость повышается. На первом этапе резервирования квартиры покупатель вносит 10% от ее стоимости.
После реализации 30-40% квартир происходит второй решающий скачок цен, а затем стоимость квадратного фута медленно и плавно ползет вверх вплоть до окончания строительства. Второй 10-процентный взнос инвестор делает по завершении строительства этажа облюбованного дома. Последний же взнос - также 10% - делается покупателем при завершении строительства. Тогда же оплачивается и цена закрытия с оформлением прав собственности, составляющая не более 5% от общей стоимости. И уже на оставшиеся 70% стоимости квартиры выдается ипотечный кредит на срок до 30 лет. Так что для того, чтобы получить квартиру по минимальной цене, нужно попасть в первые 10-20% покупателей.

До недавних пор получить ипотечный кредит в США можно и без первоначального взноса, и без справки о доходах. Дело в том, что помимо банков, которые перед выдачей кредита требуют от заемщика полный пакет документов, существуют ипотечные агентства, готовые кредитовать практически всех под более высокий процент. Многие заемщики этим пользуются, а их платежеспособностью никто не интересуется. Так возникают неплательщики.

Теперь, в связи с кризисом, агентства стали строже с заемщиками. Одни перестали выдавать ссуды, не требующие первоначального взноса, другие повышают процентную ставку, требуют подтверждения доходов и минимального первоначального взноса, а заемщикам со слабой кредитной историей отказывают в кредитах. И все дружно утешают себя тем, что этот кризис - не первый, и, наверное, не последний.

Закон принят.

Вернемся в Молдову. Ипотека - достаточно сложный финансовый механизм, эффективно работающий только в том случае, если в нем сбалансированы интересы всех участников. Кредиты на недвижимость, выдаваемые молдавскими банками, до сих пор «ипотекой» назвать нельзя было, хотя бы потому что не было какого-то законодательства в этой области. Деятельность в области ипотечного кредитования в Молдове требовала четкой регламентации на уровне закона. Закон «Об ипотеке» долгое время писался и обсуждался, и в конце июня был принят в окончательном чтении парламентом Молдовы.

В документе дается четкое определение участников ипотечного кредитования, обязанности и полномочия как получателя ипотечного кредита, так и кредитора, а также гаранта ипотечной сделки. Особое внимание уделено механизму заключения ипотечного договора, оформлению ипотечного контракта и защите прав сторон. Документ оговаривает понятия ипотеки, ипотечного строительства, ипотечного контракта, регистрации и совершенствования ипотечных прав, владения, использования и распоряжения ипотечными имуществом, передачи и концессии ипотечных прав, определяет основания и процедуру прекращения или изменения ипотеки, рефинансирования ипотечных кредитов, учреждение ипотеки на существующие и будущие капитальные постройки, а также на незавершенное строительство и т.д.

Планируется, что этот закон послужит основанием для развития ипотечных кредитов в Молдове и придаст уверенность кредиторам в процессе кредитования строительства или приобретения строящегося жилья. По мнению авторов, новый закон повысит интерес к ипотечному финансированию в Молдове и создаст условия для лояльной конкуренции между ипотечными кредиторами.

Минэкономторговли рассчитывает, что наряду с принятием закона об ипотеке будут внесены изменения в ряде других законодательных актов, «для придания ипотеке дополнительного импульса развития». Во-вторых, будут созданы условия для выдачи ипотечных кредитов как со стороны банковских, так и небанковских структур.

В будущем минэконторговли намерено делать упор на запуск ипотеки на первичном рынке. По словам министра экономики и торговли Игоря Додона, на нынешнем этапе преждевременно говорить о том, что в Молдове появится вторичный рынок ипотечных ценных бумаг. Авторы закона об ипотеке изучили опыт Украины, Румынии и России и увидели, что создание даже очень хорошей законодательной базы и инфраструктуры для работы ипотечных ценных бумаг не приводит к должному результату.

Закон принят. Ну и что…?

Банки изучают документ и не готовы комментировать закон. В парламенте проект закона об ипотеке вызвал немало возмущений. Они касались, в частности, внедрения американской кризисной системы ипотечного кредитования. Некоторые депутаты высказались, что существует множество других, более эффективных форм добровольного кредитования, пользующихся успехом среди населения. Такого же мнения придерживаются и некоторые независимые эксперты.

- Существуют десятки видов финансовых инструментов, которые позволяют сделать жилье доступным, - говорит эксперт «Idis Viitorul» Вячеслав Ионицэ. – Ипотека – не для нашей страны. Сегодня в Молдове финансирование покупки дома осуществляется за счет личных сбережений и одолженных у друзей и родственников денег. Все остальное – лохотрон. Люди, которые выплачивают процент по ипотеке больше 12%, просто используют «возможность» убить бюджет семьи.

По словам Вячеслава Ионицэ, ни закон об ипотеке, ни интенсификация строительства не сделает жилье доступным для населения. « Банки не могут работать себе в убыток и предоставляют кредиты на невыгодных им условиях. Для участия в ипотеке, интересной покупателю и выгодной банку, необходимы « длинные» деньги. А наши банки не располагают такими ресурсами, поэтому весь ажиотаж вокруг ипотеки в ближайшее время будет безрезультативным» , - уточнил Вячеслав Ионицэ.

- Закон об ипотеке – это первый шаг на пути к установлению правовых рамок для деятельности всех участников ипотеки, - рассуждает директор агентства «Nika Imobil» Петр Олейник. - Наличие четко регламентированного законодательства позволит иностранным инвестиционным компаниям и банкам относиться более доверительно к Молдове и предоставлять кредитные линии с минимальными рисками для себя и для молдавских банков. Однако экономического эффекта сразу после вступления в силу закона ожидать не стоит. Процентные ставки на кредиты на недвижимость вряд ли снизятся, а доходы населения вряд ли станут прозрачнее.

Редактор информационного портала Ipoteka.MD Олег Косых считает, что Молдова «обречена» на внедрение и бурное развитие ипотечного кредитования. Мировой опыт доказал, что практически ни одна страна мира не обходится без этого мощного и сложного механизма финансирования жилья. Есть специфические для Молдовы проблемы, которые со временем будут решены. Наиболее острые проблемы данного сектора в Молдове - отсутствие надежных механизмов привлечения избыточных денежных средств населения (в том числе, поступающих из-за границы), отсутствие ресурсов у банков для выдачи кредитов под низкую процентную ставку и на период 25-30 лет, стимулирование строительства некоммерческого жилья и т.д. Уже в ближайшее время банки начнут активно развивать это направление кредитования. Наличие закона предоставляет какие-то гарантии всем участникам ипотечной системы.

Нельзя не отметить, что «эхо» мирового финансового кризиса, хоть и косвенно, но негативно повлиял на молдавскую экономику и на рынок недвижимости, в частности. У молдавских банков возникли проблемы с ликвидностью, некоторые банки даже свернули ипотечные программы.

- Влияние ипотечного кризиса в США на молдавский рынок в будущем может выразиться в том, что у отечественных банков сократится возможность кредитования на международных рынках. Как следствие, возможно удорожание ипотечных кредитов, - рассуждает эксперт в области недвижимости, директор агентства «Nika Imobil» Петр Олейник. - Но пока ипотека еще не стала доступной для большинства населения, поэтому кризис на рынке США прямого влияния на рынок недвижимости нашей страны не окажет. Жилая недвижимость в Молдове в основном приобретается за счет собственных средств.
В одном эксперты соглашаются, что стоимость квадратного метра жилья складывается из множества факторов, и ни один банк, девелопер или риэлтор не намерен решать проблемы, которым должно заниматься государство. Бизнес может участвовать в решении социальных вопросов только на выгодных условиях.

Эксперт Вячеслв Ионицэ говорит, что пока нет реального способа приобрести в Молдове жилье. Покупательская способность еще долго не будет соответствовать ценам. Если в Европе на одну зарплату можно приобрести 1-2 квадратных метра, то в Молдове один квадратный метр жилья стоит 7 средних зарплат.

По прогнозу эксперта, на рынке недвижимости в ближайшее время ожидается кризис. На вторичном рынке сокращается предложение жилья для продажи. С начала года были введены ужесточительные меры для строителей: запрещено утепление домов пенопластом из-за несоблюдения технологии, появился запрет на сдачу квартир в «белом варианте», запрещено параллельное строительство и проектирование. Все эти изменения плюс постоянное удорожание рабочей силы, стройматериалов (особенно цемента) и энергоресурсов (в частности, газа) привело к росту себестоимости и снижению объемов строительства.. Кризис в строительстве позволить «выкинуть» мелких игроков рынка. Останутся серьезные крупные компании, которые наверняка будут предлагать различные варианты приобретения жилья. Тем не менее, для решения жилищной проблемы этого явно недостаточно.